一、政策出臺背景

　　為貫徹落實《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡稱《決定》），市政府出臺了《深圳市人民政府關于農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑的處理辦法》（以下簡稱《處理辦法》）。《處理辦法》于2018年10月10日正式實施。為有效推進福田區產業類歷史違建和公共配套類歷史違建的處理工作，經多次組織區各職能部門反復研討，廣泛征求各街道、股份公司以及公眾的意見，結合福田區實際情況，起草并修改形成了《深圳市福田區農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑處理實施細則》（以下簡稱《實施細則》）。

　　二、政策制定依據

　　依據《決定》《處理辦法》等規定，參考深圳市其他區有關農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑的處理規定，結合福田區實際情況制定。

　　三、處理范圍和期限

　　《實施細則》適用于福田區產業類歷史違建和公配類歷史違建的處理確認、安全納管、補充申報、依法拆除或者沒收。本辦法自發布之日起施行，有效期3年。

　　四、名詞解釋

　　歷史違建是指《決定》第二條規定的違法建筑。

　　產業類歷史違建包括生產經營性和商業、辦公類歷史違建。生產經營性歷史違建，是指廠房、倉庫等實際用于工業生產或者貨物儲藏等用途的建筑物及生活配套設施。商業、辦公類歷史違建，是指實際用于商業批發與零售、商業性辦公、服務（含餐飲、娛樂）、旅館、商業性文教體衛等營利性用途的建筑物及生活配套設施。

　　公共配套類歷史違建是指實際用于非商業性文教體衛、行政辦公及社區服務等非營利性用途的建筑物及生活配套設施。

　　五、重要內容解讀

　　《實施細則》共七章。主要圍繞職責分工、處理范圍、處理程序、補充申報、安全納管等方面展開。明確了區政府各職能部門、街道辦、社區工作站、股份公司等在歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑處理過程中的主要職責，規定了未申報歷史違建核查并公告的程序，公告后未按期申報的法律后果，以及安全納管等內容；另外，《實施細則》的附件《深圳市福田區農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑處理操作規程》還詳細規定了產業類和公共配套類歷史違建的具體處理程序，包括申請材料提交、街道辦初審、區查違辦綜合審查、處理證明核發等具體程序。

　　（一）適用范圍。《實施細則》適用于福田區產業類和公共配套類歷史違建的處理確認、依法拆除或者沒收。產業類歷史違建和公共配套類歷史違建的具體范圍詳見《實施細則》第二條。但需要注意的是，《實施細則》第四條就不納入處理范圍的歷史違建做了具體說明，排除了2009年6月2日以后新建、加建、改建、擴建的；住宅類、多種用途類或者其他類歷史違建、房地產登記歷史遺留問題建筑、涉及軍隊房產的、已出讓國有土地的權屬人違反城鄉規劃法律法規建設的和臨時建筑。

　　(二)職責分工。福田區政府領導和協調全區歷史違建的處理、依法拆除或者沒收等工作，負責研究解決違建處理過程中的重大疑難問題。

　　區查違辦負責歷史違建處理的具體工作，統籌指導各職能部門以及街道辦事處開展歷史違建處理工作。

　　街道辦事處負責實施轄區內歷史違建處理具體工作，包括歷史違建普查建檔、歷史違建處理初審，認定原農村集體經濟組織或者其繼受單位等。

　　其他區職能部門根據各自職責參與歷史違建的處理工作。

　　（三）處理程序。

　　1.申請。歷史違建申請人應當根據《實施細則》附件第二章的規定提交相關的資料，其中涉及承諾書的具體出具程序，《實施細則》做了明確規定，區分了出具承諾書的三種情況：第一，所申報的歷史違建系所在股份公司所有，由股份公司組織召開董事會、監事會、集體資產管理委員會（以下簡稱三會）后單獨出具《承諾書》；第二，區政府、區政府指定機構所有或與股份公司共有的，由股份公司組織召開三會后共同出具《承諾書》；第三，所申報處理的歷史違建系第三方或第三方與股份公司共有的，由股東代表大會表決通過后方可出具《承諾書》。

　　2.初審。歷史違建當事人應向轄區街道辦申報處理，提交相關資料文件。街道辦初審包括建設時間核查、歷史違建當事人身份確認、權屬調查和分宗定界、建筑物現狀用途核實等，經街道辦審議后作出初審意見。

　　3.綜合審查。（1）規劃審查：區查違辦對街道辦移送的初審資料進行審查，屬于產業類、公共配套類歷史違建處理范圍的，向市規劃和自然資源局福田局征求處理意見。

　　（2）生態審查：對于予以規劃現狀確認的歷史違建，建筑覆蓋率按照公共配套類歷史違建20%以上、產業類歷史違建40%以上確定。其中涉及占用基本生態控制線的，建設時間在2005年11月1日后的，除因基本生態控制線局部調整被調入線內的情形外，區查違辦向區發展和改革局、區工業和信息化局、區水務局、區城管和綜合執法局、市生態環境局福田管理局等主管部門征詢是否予以留用的處理意見。

　　（3）安全評價：對于予以規劃現狀確認，通過生態審查的歷史違建，區查違辦告知歷史違建當事人辦理房屋安全鑒定、消防驗收或者備案手續。歷史違建已取得房屋安全和消防安全的有效證明的，無需重復辦理，但需就相關證明文件提交區住房建設局進行復核。

　　4.處理結果。

　　對于不予規劃現狀確認的歷史違建，或者涉及占用基本生態線，且不予留用的歷史違建，區查違辦移交規劃土地監察機構依法查處，并通過街道辦事處告知當事人。

　　歷史違建完成房屋安全鑒定、消防驗收或者備案手續后，并繳清罰款、地價的，區查違辦經審查材料齊全的，出具《處理證明書》；歷史違建當事人憑《處理證明書》及相關材料向不動產登記機構辦理不動產登記。

　　（四）簡易處理。歷史違建當事人可申請簡易處理的情形有兩種：第一，歷史違建位于擬申報拆除重建類城市更新單元計劃范圍內，且拆除范圍內權屬清晰的合法用地比例達50%（重點更新單元合法用地面積比例不低于30%的）；第二，歷史違建位于已按規定納入土地整備（含房屋征收、土地使用權收回）年度計劃的土地整備項目范圍內的。

　　歷史違建當事人申請簡易處理的，應當向街道辦事處提交《歷史遺留違法建筑簡易處理申請書》，經街道辦事處初審后，區查違辦向市規劃和自然資源局福田局征詢意見。經審查符合要求的，區查違辦向區城市更新和土地整備局征詢意見；收到簡易處理意見后，區查違辦向歷史違建當事人核發簡易處理通知書。

　　已取得《簡易處理通知書》的歷史違建及其用地，在其所在的城市更新單元實施拆除重建時，視為權屬清晰的合法建筑物及用地，涉及繳納的罰款和地價應當在簽訂土地使用權出讓合同前繳清。

　　（五）兩規銜接。為確保“兩規”銜接工作順利開展，《實施細則》明確對于1999年3月5日之前所建的歷史違建，符合《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規定》處理條件的，根據《處理辦法》第五十七條的規定進行分類處理。即1999年3月5日之前所建的歷史違建，符合《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規定》（以下簡稱《若干規定》）處理條件的，按照下列規定進行處理：（一）已按照《若干規定》進行申報但尚未處理的，參照《若干規定》罰款、地價標準及《實施細則》規定程序進行處理；（二）已按照《若干規定》進行申報且已進入《若干規定》處理程序、但尚未處理完畢的，仍按照《若干規定》處理標準及規定程序進行后續處理；（三）已取得《若干規定》繳費通知書且歷史違建現狀未發生變化，歷史違建當事人自本辦法施行后1年內未補繳地價的，地價按照公告基準地價重新測算；已取得《若干規定》繳費通知書但歷史違建現狀已經發生變化且符合《決定》第二條規定的，歷史違建當事人應當按照《實施細則》進行處理。

　　六、注意事項

　　（一）不納入處理范圍的部分情形列舉

　　1.2009年6月2日以后新建、加建、改建、擴建的；

　　2.住宅類、多種用途類或者其他類歷史違建；

　　3.房地產登記歷史遺留問題建筑；

　　4.涉及軍隊房產的；

　　5.已出讓國有土地的權屬人違反城鄉規劃法律法規建設的；

　　6.臨時建筑；

　　7.其他不屬于產業類和公共配套類歷史違建。

　　另須注意，部分歷史違建為商務公寓，不屬于產業類和公共配套類的歷史違建，也不屬于《實施細則》的處理范圍。

　　（二）申請材料提交注意事項

　　1.《承諾書》須在申請時一并提交，除在2009年6月2日之前通過法院強制執行程序受讓取得的歷史違建在申報時無需提交《承諾書》之外，其他歷史違建在申報時均需提交。如申報時因特殊原因暫未取得的，可以在申報后提交，未提交《承諾書》的，不予核發《處理證明書》。

　　2.原申報人與現歷史違建申請人不一致的，須變更申報當事人的，應當填寫《歷史違建申報當事人信息變更表》，并按照《實施細則》附件第六條的規定，分情形提交相關的證明材料。

　　（三）房屋安全鑒定和消防安全評價

　　關于房屋安全鑒定和消防安全評價，須按照《實施細則》附件第三十一條的規定，委托相關有資質的機構進行鑒定；其中，房屋安全鑒定應當在市住房和建設局確定的機構名錄中進行選取。房屋安全鑒定報告和消防安全評價均需到區住房建設局進行備案或驗收。在歷史違建申報前已經取得相關的房屋安全鑒定報告和消防安全評價文件的，可以提交區住房建設局復核，無需再委托第三方進行鑒定。

　　（四）簡易處理

　　城市更新范圍內，歷史違建當事人或管理人可以委托城市更新單元計劃申報主體向街道辦事處提交申請材料；在城市更新單元實施主體確定后，由城市更新實施主體向區查違辦申請測算罰款和地價。歷史違建當事人或管理人可以委托實施主體收取文書、繳納罰款和地價。

　　土地整備（含房屋征收、土地使用權收回）范圍內歷史違建可以參照《實施細則》進行簡易處理。

　　（五）未申報歷史違建補充申報

　　房屋建成在2009年6月2日之前，但尚未進行申報，未取得歷史遺留申報回執的歷史違建，須注意房屋所在社區工作站和轄區街道政務網站的公示公告，在補充申報的公示公告后，須按照公示要求，在規定的時間內到指定部門辦理相關補充申報的手續；如續期未辦理申報手續的，將面臨執法拆除的風險，須高度重視。

　　（六）建筑覆蓋率

　　考慮到我區部分學校、幼兒園等公共配套類物業和部分廠房、工業園區的覆蓋率都低于《處理辦法》規定的覆蓋率標準，如參照《處理辦法》的規定，按照公配類歷史違建50%以上，產業類歷史違建60%以上確定，則部分公共配套類和產業類的歷史違建無法通過本次歷史違建處理程序完全處理確認。為確保民生需求得以保障，實現較低覆蓋率的公共配套類和產業類歷史違建可以整體處理確認，經充分調研和討論研究，《實施細則》最終確定產業類歷史違建宗地建筑覆蓋率原則上不低于40%；公共配套類歷史違建宗地建筑覆蓋率原則上不低于20%。