深圳市福田區人民政府

行政復議決定書

深福府復決﹝2018﹞34號

　　申請人：吉**

　　被申請人：深圳市福田區沙頭街道辦事處

　　住址：深圳市福田區沙頭街道新沙路60號

　　法定代表人：徐偉，職務：書記

　　申請人不服被申請人于2018年6月28日作出的《關于召開碧海云天小區臨時業主大會的延期通知》（以下簡稱《延期通知》）、《福田區碧海云天小區消防系統及監控系統物業維修（更新、改造）方案》（以下簡稱《維修方案》）、《福田區碧海云天小區申請使用物業專項維修資金進行消防系統、監控系統維修（更新、改造）臨時業主大會表決票（范文）》（以下簡稱《表決票（范文）》），向本機關申請行政復議，本機關已依法受理。被申請人已向本機關提交了書面答復及作出該具體行政行為的有關證據和依據，本案現已審理終結。

　　申請人稱：誰的錢誰做主。根據《深圳市物業專項維修資金管理規定》（以下簡稱《管理規定》）第三、四、五、十二、十七、二十條有關規定，物業專項維修資金按幢立戶。只有涉及共有事項（共用物業或共用設施設備的維護更新等）的相關業主才有表決權，否則違法。誰收益誰維護。碧海云天小區一期（以下簡稱一期）地下車庫消防安防系統的更新改造工程，理應由從交付使用一直到現在的收益方——**地產和**物業兩家分擔，依法不應動用業主的專項維修資金，否則違法。針對被申請人2018年6月13日下發的《關于召開碧海云天小區臨時業主大會的通知》（以下簡稱《通知》）存在的違反《管理規定》、侵犯業主合法權益的情況，6月20日，申請人與其他393名一期業主聯名，向被申請人遞交《關于<關于召開碧海云天小區臨時業主大會的通知>有關問題的告知函》，明確要求被申請人停止違法行政行為和對一期業主合法權益的侵權行為。但被申請人一意孤行，后又于2018年6月28日下發《延期通知》《維修方案》《表決票（范文）》等一系列文件，在一期正式公示，意欲于2018年7月13日至30日組織對違法編制的《維修方案》強行表決。對此，申請人與其他394名一期業主聯名，再次向被申請人遞交《要求立即停止侵權行為的告知函》。而事實上，被申請人早已于2016年8月收到福田區住房建設局委托專家組進行現場勘查后出具的書面意見，清楚了解兩個小區宗地號不同、以市政道路相隔，以及兩個小區的物業及配套設施設備（供水、供電、消防、安防等）均不存在共用部分的情況。根據以上事實和理由，被申請人未將兩個各自獨立的小區的消防安防系統的更新改造方案分別編制，已經違法；意欲將違法編制的方案強行組織兩個小區的業主共同表決，更明顯違法。已構成對包括申請人在內的一期553戶業主合法權益的嚴重侵犯。

　　綜上，被申請人作出的《延期通知》《維修方案》《表決票（范文）》的具體行政行為違法、錯誤，應予撤銷，望復議機關支持申請人的復議請求。

　　被申請人答復稱：一、被申請人作出《延期通知》等行為，屬于在碧海云天小區沒有業主委員會情況下充當組織召集業主大會的會議召集人角色，是依法履行法定職權，且程序合法，未侵犯申請人及其他業主的合法權益。（一）被申請人召集碧海云天小區臨時業主大會及發出《延期通知》等行為屬于履行法定職權，召集程序符合法律規定。碧海云天小區第四屆業主委員會于2017年10月27日被福田區住建局依法解散，至今尚未能選舉成立新一屆業主委員會。根據《<深圳經濟特區物業管理條例>實施若干規定》第四條、《深圳經濟特區物業管理條例》第十三條，被申請人作為碧海云天小區所在地的街道辦事處，根據小區物業服務企業深圳市**有限公司（以下簡稱“**物業”）反饋的安全隱患情況及申請有權決定召集業主大會。被申請人于2018年6月13日在碧海云天小區公示了《通知》，其中發放和回收表決票的時間為2018年6月28日至2018年7月12日。在此期間，因業主大會擬審議議題是關于物業專項資金使用事項，依法需同時擬定維修方案。被申請人在向福田區住建局專項維修資金管理中心了解相關工作程序及相關規定后，及時于2018年6月28日在小區公示了《延期通知》《維修方案》和《表決票（范文）》，擬定發放和回收表決票時間為2018年7月13日至7月30日。以上程序均符合法定程序。被申請人作為碧海云天小區所在街道辦事處，在小區業主委員會被依法解散后至選舉產生新的業主委員會期間，依照法定程序向小區全體業主發出《通知》及《延期通知》的行為屬于履行法定職權，在會議召集過程中嚴格依照法定程序進行了告知和公示，程序符合法律規定，未侵犯小區業主的合法權益。（二）《維修方案》及《表決票（范文）》等文件屬于本次業主大會表決審議議題的組成內容，制定程序符合法律規定。且在《維修方案》未經本次業主大會審議通過之前對業主不發生法律約束力，被申請人公示《維修方案》及《表決票（范文）》的行為屬于履行法定程序要求，未侵犯申請人及其他業主的合法權益。《維修方案》系由**物業提議并制定，制定程序符合《管理規定》第二十條的規定。在碧海云天小區業主委員會缺位的情況下，被申請人作為臨時業主大會的有權召集人，根據**物業的申請，主持召開臨時業主大會，并對會議議題所需文件進行公示的行為符合法定條件和程序。另，該議題要提交臨時業主大會審議依法必須擬訂《維修方案》及《表決票（范文）》。該《維修方案》及《表決票（范文）》是會議議題表決所需的文件，且在議題未通過前，對碧海云天小區全體業主均不發生法律約束力，不影響全體業主的合法權益。二、擬定使用物業專項維修資金對小區消防系統和監控系統進行維修改造的方案符合物業專項維修資金使用的法定條件和程序，也存在緊急必要性。（一）維修對象系碧海云天小區物業共有部分和共有設施，符合小區物業專項維修資金使用的法定條件。《管理規定》第三條第二款規定：“物業專項維修資金屬業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。”碧海云天小區于2003年1月竣工，共有建筑15棟，總建筑面積270832.49平方米，為一個整體小區（包括一期和二期），小區至今只成立一個業主大會，由一個物業服務企業提供物業服務，屬于一個物業區域范圍，小區投入使用至今超過10年。消防系統及設施設備等已超過保修期。《維修方案》中維修范圍包括小區內15棟建筑，業主1549戶，建筑面積270832.49平方米；維修內容包括：1.消防系統維修，含一、二期火災自動報警系統，一二期氣體滅火系統維修、更換過載繼電器等；2．監控系統改造，包括所有大堂及地庫電梯前室等。以上范圍屬于小區物業共有部分和共有設施。需要注意的是，關于使用物業專項維修資金的議題系**物業**管理處向被申請人提出，并非被申請人自行提出。對小區內共有部分和公共設施的維修，由**物業提議使用物業專項維修資金并制定初步的審議方案及程序均符合法律規定。（二）碧海云天小區共有部分存在重大消防和監控安全隱患，提議使用小區物業專項維修資金進行維修改造存在緊急必要性。《管理規定》第二十三條規定：“有下列情形之一的，相關業主、業主委員會或物業服務企業提請業主大會及時維修；業主大會不維修的，物業服務企業可以請求街道辦事處責成業主大會限期實施，區主管部門指導監督；業主大會逾期不實施的，物業服務企業可以代為組織實施，其費用經區管理機構備案后從物業專項維修資金中列支：（一）物業出現重大安全隱患，經建設、消防、安監、質監等部門要求整改的。……本條第一、二款所述情形出現特別緊急情況的，物業服務企業應立即告知業主委員會，并立即組織實施維修，同時報物業所在地區主管部門和街道辦事處備案。”**物業在2017年2月就因碧海云天小區的消防和監控等公共安全設施存在安全隱患問題被深圳市公安局福田分局和深圳市公安局福田分局消防監督管理大隊分別予以行政處罰并責令限期改正；后因部分業主分歧較大，拒不同意使用物業維修資金進行相關整改維修，相關整改工作未能實際履行。深圳市公安局天安派出所于2017年7月20日向碧海云天小區第**屆業主委員會發出《關于盡快落實整改碧海云天消防、安防設施安全隱患的函》，責令碧海云天小區業主委員會與物業服務機構拿出解決措施，但因該業主委員會隨后被區住建局依法解散，相關安全整改工作至今未實際完成，導致截至目前小區仍存在嚴重的安全隱患。

　　綜上，被申請人為切實履行維護碧海云天小區人民群眾生命財產安全的職責，在小區存在切實的安全隱患的情況下，應**物業要求，依照法律規定和法定程序，主持召集臨時業主大會并擬定和公示審議議題所需文件。申請人認為碧海云天小區一期和二期應當屬于獨立的兩個小區，應當單獨設立業主委員會，故本案使用小區全體業主的物業專項維修資金侵犯了其權益；而實際上，申請人已經將該爭議提交人民法院進行審理[案號：（2017）粵0308行初**號]，目前該案仍在一審審理中。另需說明的是，2018年7月31日，本次業主大會如期召開，經依法表決，《維修方案》未予通過。被申請人已于2018年7月31日將審議結果在碧海云天小區進行公示。深圳市福田區住房事務中心已致函建議被申請人就物業專項維修資金的使用組織聯席會議。因此，申請人的行政復議請求缺乏事實和法律依據，依法應予以駁回。

　　經查：2018年6月13日，被申請人在碧海云天小區內公告了《通知》，本次臨時業主大會采取書面形式召開，審議議題為是否同意使用本體維修資金對小區消防系統、監控系統等設施設備進行維修，發放和回收表決票的時間為2018年6月28日至2018年7月12日。2018年6月28日，被申請人在碧海云天小區公告了《延期通知》，并同時公示了《維修方案》和《表決票（范文）》，其中發放和回收表決票的時間為2018年7月13日至2018年7月30日，開箱驗票、計票時間擬定于2018年7月31日10時，地點設在小區管理處會議室。2018年7月31日，被申請人在碧海云天小區公告了《碧海云天小區臨時業主大會會議結果公告》，表決結果為《維修方案》等事項表決未通過。

　　本機關認為：《<深圳經濟特區物業管理條例>實施若干規定》第四條規定：“街道辦事處在區主管部門指導下，負責組織、協調業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，具體負責下列物業管理監督管理工作職責：（一）負責核實業主大會成立條件并組織、協調成立首次業主大會會議籌備組，指導籌備組開展籌備工作，依照本規定墊付籌備費用；（二）對未能依法選舉產生業主委員會、業主委員會集體辭職、業主委員會被區主管部門解散、業主委員會不按規定召集業主大會會議且拒不執行限期召集決定的情形，組織召集業主大會會議……”《深圳經濟特區物業管理條例》第十三條規定：“業主大會會議召集人應當于會議召開十五日前將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項等予以公告，并同時抄送全體業主。”《<深圳經濟特區物業管理條例>實施若干規定》第二十條規定：“《條例》第十三條、第十八條、第四十八條規定的‘抄送’業主，可以采用以下方式之一：（一）信函；（二）電子郵件；（三）手機短信。業主聯系方式以入住時登記的方式為準；業主未入住的，以業主首次書面提供的方式為準。業主變更聯系方式的，應當自變更之日起15日內告知業主委員會和物業服務企業。業主委員會或者業主大會召集人按照本條第一款規定方式、以本條第二款確定的聯系方式向業主發送相關信息后，即完成抄送。”

　　本案中，在碧海云天小區業主委員會被區主管部門解散的情形下，被申請人依法有權限組織召集業主大會會議。被申請人于2018年6月28日在碧海云天小區公告了《延期通知》《維修方案》《表決票（范文）》，但被申請人未將會議議題、時間、方式等事項抄送全體業業主，違反了《深圳經濟特區物業管理條例》第十三條的規定，應認定為程序違法。因臨時業主大會已召開，且其未滿足業主大會會議有效的法定條件，撤銷被申請人作出《延期通知》《維修方案》《表決票（范文）》的具體行政行為已無實際意義。

　　綜上，根據《中華人民共和國行政復議法》第二十八條第一款第三項的規定，本機關作出復議決定如下：

　　確認被申請人作出《延期通知》《維修方案》《表決票（范文）》的具體行政行為程序違法。

　　本復議決定書一經送達，即發生法律效力。申請人如對本復議決定不服，可自收到本復議決定書之日起十五日內向深圳市鹽田區人民法院提起訴訟。

　　 深圳市福田區人民政府

　　 二〇一八年九月二十九日