建議內容

　　一、相關背景及現狀：

　　（一）物業管理相關投訴、信訪、行政復議、訴訟數量居高不下，物業管理相關事務已成逐步成為影響社會穩定、社區和諧的重要因素，社會各界對此均深度關注。深圳城區建設完善，物業市場利益巨大，職業物鬧趨之如鶩，全市各區、各街道辦事處和社區工作站在物業管理相關監管工作中，人力物力投入巨大，但是收效甚微。

　　（二）2019年10月，深圳建立特區以來立法過程中，引發討論最廣泛、參與人數最多、各方意見最激烈、對行業影響最為深遠的一部地方性法規《深圳經濟特區物業管理條例》頒布，法規于2020年3月開始實施，至今已經10個月。這部地方性法規明確了黨的領導和街道辦事處在物業管理事務中的主體責任，其中街道辦事處需要承擔首次業主大會的籌備、業主委員會的選舉和到期后的換屆、部分住宅小區的物業管理公開招標、監督業主大會、業主委員會的日常工作、監督物業管理企業的日常物業服務等具體工作，工作量之大、經費開支之多、任務之復雜、責任之重，在以前的行政體系中來說前所未有。（以前法規規定業主大會會議、業主委員會選舉換屆和物業管理招標均由小區物業管理費支出，現在由街道辦事處支出）

　　二、存在問題及主要原因：

　　（一）因為立法思路問題，業主委員會目前仍然存在“有權無責”和“脫離監管”的現象；物業管理行業自身進步緩慢，無論是行業自律還是企業成長，依然不能滿足日益增長的城市建設和人民群眾的切身需求。

　　（二）物業管理法律法規滯后，新物業條例雖然具有一定的進步性，但仍然明顯有其地區局限性，不能從根本上解決物業糾紛頻發高發的問題；由于法規本身存在較多的不可操作性，加之自2020年3月實施以來，實施細則遲遲沒有出臺，所以法規在執行層面給街道辦事處造成較多困擾，群眾對此也無法理解，諸多投訴。

　　（三）目前由于深圳地區豪宅項目眾多，物業管理利益巨大，各方博弈情況明顯，物業管理糾紛導致的各類投訴、信訪、行政復議、訴訟數量劇增，物業小區普遍存在物業服務企業運營不規范、不誠信；業主委員會履職不規范、不守法；業主維權不客觀、不理性等情況，街道辦事處相關部門編制和經費嚴重不足，街道辦事處、派出所和社區工作站維穩壓力較大。

　　三、具體建議：

　　（一）新物業條例相關條款勢必造成物業小區由于物業服務企業的續簽和招標問題產生大量矛盾，街道辦事處應該未雨綢繆，做好充分的人員和物質應對準備。

　　（二）提高目前撥付至每個社區每年約10萬元物業管理和業主委員會專項工作經費的標準，建議提高到50萬/年/社區，同時適當提高各街道辦事處法治建設部物業管理相關經費標準。鼓勵街道辦事處相關部門購買社會第三方專業服務機構來協助處理物業管理糾紛，并建立相應的合同履約評估和績效考核機制。

　　辦理思路

　　建議內容主要涉及物業監督管理、物業招投標、街道社區履行物業監管職能等事項，擬結合建議內容采取相應的提升措施并答復。

　　辦理過程

　　梳理福田區采取的加強物業監督管理相關措施，并向福田區財政局及各街道辦事處就建議開展調研。經調研，福田區住房建設局擬制了初步的辦理意見，并就辦理意見征詢代表意見建議，針對代表意見進一步完善相關措施后形成答復意見。

　　建議答復

尊敬的曾滔、謝蘭軍等代表：

　　你們在市七屆人大一次會議上提出的《關于進一步提高街道辦事處物業管理監管工作經費預算的建議》（第20210305號）已收悉。首先感謝你們對我區工作的關心和重視，所提建議具有重要的參考價值和指導意義，我區進行了認真研究，立即會同相關單位開展調研論證工作，現答復如下：

　　一、加大對業主委員會的管理和監督

　　一是建立業主委員會評價考核機制。福田區住房建設局會同轄區各街道辦事處先后開展了“業委會及其成員履職情況星級評價”“業主委員會履職負面行為專項整治”等專項工作，通過制作并發布《業委會及其成員履職情況星級評選結果及分析報告》《業主委員會履職負面行為清單》等方式，建立政府對業委會的評價考核機制，促進業委會規范運作，減少因業委會不作為或亂作為引發的物業管理糾紛。二是加強對物業管理招投標的指導和監督。為遏制業委會濫用職權，通過惡意更換物業服務企業牟利的不當行為，福田區不斷優化物業服務企業招投標流程，采取“評定分離”“抽簽定標”等機制，有效地避免了物業服務企業與“牟利型”業委會勾結，“內定”物業服務企業的亂象，顯著提升了轄區物業服務市場競爭的公平性，維護了業主的合法權益。三是加強黨建引領，把好業委會人選審核關。在小區業委會成立的過程中，社區黨委認真挖掘、鼓勵、發動、推薦符合條件的黨員、兩委委員等積極參與業委會選舉，通過向小區黨支部征求意見、對候選人進行談話、增設考核等多種形式，嚴格對業委會候選人進行把關。新《深圳經濟特區物業管理條例》實施以來，福田區新選舉產生業主委員會（含換屆）86個，新成立的業主委員會中黨員比例約為70%。                 

　　二、加強對物業服務企業的指導和監督

　　一是推進“物業城市”改革。今年福田區印發了《福田區“物業城市”改革總體方案》《福田區“三無小區”納管實施方案》《福田區物業管理事權下放實施方案》等改革文件，鼓勵和引導轄區物業服務企業承接公共服務事項、參與城區治理，發揮物業服務企業精細化、專業化、智能化的優勢，整體提升城區治理水平。二是加強物業行業黨建，發揮行業協會的凝聚力量。2021年，福田區推動成立福田區物業企業聯合會黨支部，引導轄區物業服務企業招聘黨員員工、發展黨員，鼓勵物業服務企業黨組織、黨員積極參加小區黨組織活動。三是打造物業管理標準化建設體系。福田區堅持標準先行引領物業服務高質量創新發展，整合提煉已有經驗，積極開展地方標準立項申報，參與《住宅物業服務規范》《物業管理基礎術語》2項深圳市地方標準研制，提交了《住宅小區新冠肺炎疫情防控物業管理服務規范》立項申請，通過物業管理標準化文件的制定，明確物業服務質量標準，提升物業管理規范化程度。四是深入開展深圳市物業管理專項整治工作。深圳市住房和建設局于8月5日印發了《2021年深圳市物業管理專項整治工作方案》，對物業管理信息公開、業主共有資金使用等物業服務行業中存在的突出矛盾和熱點難點問題開展專項整治，福田區根據方案部署，已開展對物業服務企業存在的違法違規行為的深入摸查，下一步將對整治工作中發現的違法違規線索依法整治處理，并提出相應對策措施，從制度上規范物業服務市場行為。

　　三、把更多的資源、服務、管理向基層傾斜

　　一是加大投入力度。為加強對各街道、社區開展物業管理工作及“物業城市”改革的資金保障，《福田區“物業城市”改革總體方案》中明確“區財政局要加強資金保障，各街道將相關經費需求納入年度部門預算”。福田區對各街道的物業管理辦公經費、購買服務經費、業主委員會選舉經費、學習培訓考察經費等與物業管理工作相關的支出予以充分保障。經費支出標準由各街道辦根據實際情況和工作量確定。針對代表提出的，適當提高各街道物業管理相關經費標準的建議，福田區住房建設局會同福田區財政局正在開展相關調研，對確需調高的，指導各街道進行充分論證和測算后調整經費預算申報。二是增強街道的統籌協調能力和工作抓手。福田區在積極推進物業管理事權下放，包括物業服務合同備案、業主大會和業主委員會備案等15項物業管理類公共服務事權已經以委托的方式由福田區住房建設局下放至轄區各街道，從而更有利的落實街道屬地管理責任，構建區主管部門和各街道協同高效的物業監管機制。

　　福田區人民政府

　　2021年8月18日