當前，宏觀經濟下行壓力和產能過剩兩大問題并存，政府用適當的資金激活閑置的房屋維修基金和住房公積金，以自主創新推進全國城市老舊小區加固宜居節能改造工程，是重大的民生工程，可以提高城市居民生活質量，將巨大的居民潛在需求轉化為實際需求，迅速地增加投資和消費需求，從擴大內需視角解決產能過剩問題，有效地阻遏和扭轉經濟下行的壓力，穩定經濟增長，給經濟轉型和企業自主創新留出時間和空間。

　　一、新常態下經濟面臨的兩大問題

　　當前，中國宏觀經濟面臨兩大問題：一是經濟下行壓力；二是產能過剩。

　　1.經濟存在下行壓力

　　根據2014年8月13日國家統計局發布的國民經濟統計數據，從經濟運行的三駕馬車、工業增速和用電量及貸款規模來分析，中國宏觀經濟運行平穩，但是，仍然存在下行的壓力。

　　2.產能過剩嚴重

　　近20年來，投資推動中國經濟高速增長，然而投資過熱形成的供給大于需求導致產能過剩，鋼鐵、電解鋁、電石、鐵合金、焦炭、汽車、水泥、電力、紡織、家電、房地產等傳統產業產能過剩尤為突出。而且，光伏、風電等新興產業也競相投資，出現了嚴重的產能過剩，光伏產能的利用率不到60%，風機產能的利用率不到70%。

　　經濟社會中存在嚴重的過剩產能，導致企業庫存增加，庫存增加使得設備使用率低，固定資產更新速度延緩，強化了經濟下行的壓力。

　　3.老舊小區現存的問題

　　老舊小區是指2000年之前建成城市居民小區。城市新小區是指2000年以后建設的居民小區。老舊小區已歷經二三十余年，陪伴著樓宇中的居民一同進入遲暮之年，越來越難以承載居民吃力的步伐，影響了小區居民的生活質量，亟須進行加固宜居節能改造。

　　第一，上樓下樓困難。對于老人來說，一級級樓梯在老人面前就像一座座高山，稍不留意就會摔倒，為此，借助電梯輕輕松松地回家和出門，對于老舊小區里的老人們來說，是個日思夜盼的夢想。

　　第二，患病就醫犯愁。老舊小區居民生病受傷，行動不便時，不僅是老人，對于患病后行動不便的年輕人和小孩上下樓延醫就藥，都需要依靠親屬好友幫助背扶。

　　第三，安全存在隱患。老舊小區樓房多建于20世紀80年代和90年代，全國城市化建設提速，大批居民小區樓房密集建成。那時市場經濟剛剛起步，規范標準跟不上建設速度，給工程質量留下隱患。如今，這些令人擔憂的良莠不齊的住房建筑進入“質量報復周期”，頻頻成為樓房坍塌事故的主角。“居住安全”已成為懸掛在所有老舊小區居民頭上的 “達摩克利斯之劍”。

　　第四，公共設施老化。一是電力設施老化，電力線路消耗大，供電負荷不達標，居民大負荷用電時經常跳閘停電；二是供水管道陳舊，有的城市供水管道浪費驚人；三是排水設施滿足不了排水需求，有時還會堵塞，污水外溢現象普遍，雨水多了小區就洪澇，導致小區內澇，行路艱難；四是供暖管道老化，室內溫度很少能達到16攝氏度，如果供暖溫度提高，老化的供暖管道會爆裂，不但小區無法供暖而且還對馬路開膛剖肚；五是老舊小區樓房頂層大多是平頂，冬天滲雪水夏天漏雨，冬冷夏熱，進而導致住戶能源消耗巨大，還容易出現入室盜竊等問題；六是存在環衛基礎設施不達標，衛生死角多；消防設施建設不到位，火災事故隱患突出等問題。

　　二、老舊小區改造可以收“一箭四雕”之功

　　在宏觀經濟下滑和產能過剩并存時，政府以自主創新全面推進老舊小區加固宜居節能工程，可以收“一箭四雕”之功：重大的民心工程；中國經濟新增長點；解決產能過剩問題；在增加社會財富存量的同時彰顯國家治理能力。

　　1.重大的民心工程

　　幸福生活的基本要素是 “安居樂業”，居住房屋的質量與此息息相關。

　　從居民安全出發，采取樓房加固措施消除隱患，防止更多的老樓提前壽終正寢，讓老舊小區的建筑平均壽命也達到美國的74年或者是英國的132年，讓廣大居民踏踏實實地做安居樂業的中國夢。

　　讓老人做好頤養天年的老年夢。2013年年底我國60歲及以上老年人口達2億人，正全面迎來“421家庭”時代，家庭負擔極為沉重，解決老年人生活出行難、方便居民出行就醫購物，減輕獨生子女家庭年輕人的負擔，變得日益普遍和緊迫。

　　2.中國經濟新增長點

　　（1）老舊小區改造刺激中國實體經濟增長。老舊小區改造是以房地產存量刺激中國經濟增長。房地產業是中國經濟增長的最主要動力。中國很多產業都處于產業微笑曲線的低端，而房地產業能夠遍及微笑曲線的高端、中端、低端，老舊小區改造具有其他產業無可比擬的優勢。

　　自20世紀80年代到20世紀末，老舊小區住宅建筑面積為803465萬平方米，是棚改房建筑面積的11.9倍，每年可以輕而易舉地拉動GDP增長2.5個百分點，遠大于棚改房對經濟的拉動作用。

　　（2）社會投資增加，促進實體經濟增長。對“未老先衰”的樓房進行全面加固，可以從多面增加有效需求，促進實體經濟增長，一是按照住建部新安全標準全面加固老舊小區樓房，直接增加節能環保建筑材料生產、加工、施工的投資需求；二是老舊小區安裝電梯，能夠增加電梯行業生產、安裝、維修的投資需求；三是老舊小區平改坡和底層添加坡道，增加對防水防曬保溫建筑材料行業的生產、安裝、維修的投資需求；四是老舊小區公共設施配套改造，能夠推動供水供暖供氣和地下管道等諸多行業的投資需求。

　　（3）刺激社會消費，特別是居民消費，促進實體經濟增長。一是裝修業迅速增長，老舊小區居民大多有儲蓄，這些儲蓄相對于日益上漲的新樓房價而言，以這些儲蓄購買新房幾乎是可望而不可及的，然而，相對于老舊小區改造后的裝修而言，居民的儲蓄無論是用于簡裝修還是精裝修都綽綽有余，因而，家庭裝修業會急速增長；二是家電、家具和家庭文化飾品行業隨之增長，居民家庭裝修后，需要相應的家具和家電與之配套，從而促進這些行業增長。

　　3.解決產能過剩

　　老舊小區改造刺激諸多行業的增長，形成刺激經濟增長的產業鏈，迅速地解決傳統產業的產能過剩，給中國經濟轉型和企業自主創新留出時間和空間。一是按照住建部新安全標準全面加固老舊小區樓房，將直接地增加鋼鐵、水泥、玻璃等傳統產業的有效需求，顯著地緩解這些產業的產能過剩；二是宜居加裝電梯和底層加坡道，增加對電梯及相關行業的發展；三是老舊小區平頂改成坡頂，應用大量的節能環保綠色建材，促進與建筑相關的節能環保產業發展；四是老舊小區樓房加固和室內裝修后，必然會對電梯、家電、家具和文化飾品等產業形成更新的需求，促進這些產業的增長。

　　4.增加社會財富，彰顯國家治理能力

　　老舊小區改造增加了社會財富。老舊小區改造不需要大拆大建，不僅以節約社會資源的方式提升了老舊小區住房的質量和價值，改善了居民的生活質量，而且老舊小區改造在增加當期GDP的同時，增加了社會財富的存量，解決了經濟增長重增量輕存量 （即GDP增加社會財富減少）的現象，使得歷年積累的社會財富隨著經濟增長而遞增。

　　彰顯國家治理能力。老舊小區改造增進了居民住房的質量和價值，改善而不是破壞原有的居住生態，從源頭上避免了大拆大建引發的社會矛盾，增強了政府的公信力，顯著地提升國家治理能力。

　　三、政府以自主創新推進老舊小區改造

　　1.以“生命安全是最大的民生”理念實施老舊小區改造工程，特別是加固工程

　　對居住在有安全隱患的老舊小區住戶來說，“樓房安全一分鐘都不能等”，政府要以杜甫的“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山”的胸懷為黎民蒼生的居住安全，盡快進行老舊小區改造。

　　以百年大計，質量第一為導向強化老舊小區建筑業規范，建立真正的建筑工程質量終身追究制，使老舊小區居民的房屋重新煥發新生，具備“長命百歲”的能力，讓老百姓安居樂業。

　　2.老舊小區改造與完善城鄉基礎設施相結合

　　老舊小區改造與城市管網建設和改造相結合。加強城市供水、污水、雨水、燃氣、供熱、通信等各類地下管網的建設、改造和檢查，優先改造材質落后、漏損嚴重、影響安全的老舊管網，確保管網漏損率控制在國家標準以內。

　　老舊小區改造與城市供水、排水防澇和防洪設施建設相結合。加快城市供水設施改造與建設，積極推進城鄉統籌區域供水，合理利用水資源，保障城市供水安全。加快雨污分流管網改造與排水防澇設施建設，解決城市老舊小區積水內澇問題。

　　加快老舊小區污水和垃圾處理設施建設。以設施建設和運行保障為主線，加快形成“廠網并舉、泥水并重、再生利用”的建設格局。優先升級改造落后設施,確保城市污水處理廠出水達到國家新的環保排放要求或地表水Ⅳ類標準。城市老舊小區實現污水“全收集、全處理”。加大老舊小區處理生活垃圾設施建設力度，實現生活垃圾全部無害化處理。

　　3.政府以適度的資金激活社會閑置資金推進老舊小區改造

　　政府以適度的資金激活房屋維修基金和公積金等社會閑置資金推進老舊小區改造。政府僅需投入與現有閑置的房屋維修基金（實際上這些基金沒有閑置，通過炒股、挪用、委托理財等各種方式淪為開發商、銀行、證券公司、有關部門等利益集團的“生財工具”）相當的資金支持老舊小區改造。

　　對于老舊小區加固宜居節能改造的費用，可以由政府和居民分攤。無論是老舊小區還是新小區的公共基礎設施改造原本就需要政府投資，老舊小區與公共設施改造相結合，提高政府資金的投資效率，減少二次投資和重復投資。因而，政府僅需在公共部分給予支助，如抗震加固、宜居的加電梯部分和公共設施改造及小區節能環保改造等方面予以部分的資金支持，其余部分可以由小區維修基金和居民分攤解決。居民分攤的資金可以是居民自有資金或個人貸款，也可以來自公積金貸款。

　　4.制定老舊小區改造政策

　　總結已有老舊小區抗震改造經驗，借鑒棚戶區改造的經驗，政府制定老舊小區改造政策。雖然老舊小區改造是廣大居民的帕累托改進，但不同樓層居民改進的程度不同，需要統籌各方利益才能順利推進改造。由于老舊小區改造具有正的外部性，因而，需要政府牽頭及政策支持。比如老舊小區安裝電梯，越是高層帕累托改進越大，而越是低層帕累托改進越少，通常高層住戶有積極性，而低層住戶，特別是一樓住戶不愿意，難以形成全樓居民共同出資安裝電梯的協議，因而，需要政府出面協調，制定相應的政策完成此類改造工程。借鑒棚戶區改造的經驗或已有老舊小區抗震改造經驗，制定老舊小區改造政策，可以有效地平衡小區不同樓層住戶的利益，順利地推進老舊小區加固宜居節能改造工程。

　　建設老舊小區改造示范區，以點帶面促進老舊小區加固節能宜居改造。老舊小區改造是一項新興事業，也是一項民生工程，為了避免老舊小區改造中可能出現的失誤和損失，應該由地方政府進行老舊小區改造的試點，通過老舊小區改造的示范工程建設，推動老舊小區改造的全面、有序展開，取得預期的成效。

　　轉載自：《中國經濟時報》2014年09月15日