隨著深圳城市開發的深入，無數舊城改造項目啟動，城市綜合體建設和規劃大增，深圳未來的寫字樓、購物中心已顯露出過剩之態。當下城市綜合體盈利狀況參差不齊，由于其不僅限于開發，更涉及城市的發展和運營，對開發企業來說也將面臨更大挑戰。

　　3月31日，深圳灣1號中心超甲級寫字樓全球租賃啟動，這是繼深圳最貴公寓銷售之后，深圳灣1號的又一重要動向。

　　與主流地產商的開發路徑不同，鵬瑞地產掌門人徐航花費幾年時間打造了一個高端城市綜合體——深圳灣1號。這個最高達350米的綜合體，除了擁有均價20萬/平方米的高檔公寓，還有天際音樂廳、超五星級酒店等設施。

　　深圳灣1號不是個例。隨著深圳城市開發的深入，無數舊城改造項目啟動，城市綜合體建設和規劃暴增，深圳未來的寫字樓、購物中心已顯露出過剩之態。

　　當下城市綜合體盈利狀況參差不齊，且由于其不僅限于開發，更涉及城市的發展和運營，對開發企業來說也將面臨更大挑戰。

　　城市綜合體大增

　　深圳灣1號所處的深圳灣超級總部基地，規劃建設規模總量為450萬至550萬平方米，是深圳市13個重點發展區域之一。目前已有騰訊、阿里巴巴、百度等創新科技，中海油、中國航天、華潤等國資央企深圳總部匯集于此。

　　再把視線延伸到前海、后海，21世紀經濟報道記者查詢發現，選擇在此建設城市綜合體的企業越來越多。如萬科與深圳地鐵等開發的深灣匯云中心，集辦公、商業、酒店、公寓于一體。

　　聯想也在后海啟動集商務、商業、文化于一體的高端城市綜合體建設項目，投資總額超過90億元，用地面積近3萬平方米，計劃2020年竣工。

　　為了促進產業結構轉型和商業發展，深圳灣還出現了土地“定向”出讓。2016年8月，招商華僑城以310億聯合拿下深圳大空港國際會展中心地塊。

　　而隨著粵港澳大灣區規劃被提上日程，作為其重要海岸線的深圳灣還將借勢建設更多的城市綜合體。

　　深圳中原地產研究中心經理王飛表示，以前深圳灣以住宅供應為主，寫字樓供應量不大。但隨著深圳產業持續西進、后海總部基地的建成，以及粵港澳發展帶來的經濟外溢，深圳灣寫字樓、城市綜合體的建設都將迎來快速發展。

　　除了前海、后海、深圳灣片區，深圳其他區域也在出現更多綜合體。深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示，城市綜合體已成為舊改中的核心項目，深圳的大型舊改都是以不同類型的城市綜合體方式來推進。

　　截至目前，深圳已知的100萬平方米以上綜合體項目已有25個，坂田、龍華、蛇口是最密集的區域。其中在售100萬平方米項目共12個，坂田占了4個；可預見面市時間的項目4個；未知面市時間的潛在項目9個。

　　“近幾年深圳會增加超過100個城市綜合體項目。”宋丁預測。

　　在綜合體內外，寫字樓和購物中心也在急速增加。據戴德梁行統計，未來5年深圳南山后海、前海新增辦公物業約570萬平方米，將占深圳市總量的58%。

　　而據高力國際去年10月發布的《廣東自貿區物業發展白皮書》，政府計劃將前海定位為繼福田之后，深圳的第二個核心商務區，其遠期計劃是在該區域興建面積逾1600萬平方米的寫字樓樓宇。高力國際預估前海甲級寫字樓存量至2020年將在265萬平方米左右。

　　2017年，深圳將迎來購物中心爆發。據不完全統計，今年擬開業項目總體量超220萬平方米，包括華潤萬象天地、來福士廣場、壹方城、深業上城、坪山益田假日世界等。

　　機遇與挑戰并行

　　宋丁表示，城市綜合體實質上是商業地產，根據地段與城市規劃的不同，分別側重于商務、文化、醫療與教育，但原則是復合型業態聚合。

　　中投顧問認為，由于政策調控，從住宅領域退出的資金，急需新的投資出口。在股市走向不明朗、期貨市場風險難測的情況下，不動產領域的商業地產持續升溫，進駐城市綜合體的投資資金開始明顯增加。

　　而深圳舊區改造、新區建設等城市的更新和變遷，為城市綜合體的大規模發展提供了動力。

　　但機遇的另一面是風險。萬科總裁郁亮表示，很多人只看到住宅的去庫存問題，但實際上國內很多城市都要建設金融中心、總部基地，造成大量購物中心閑置，這一問題還在持續惡化。

　　據萬科監測，大中城市2014年、2015年商辦用地在房地產用地供應中占比接近40%，遠超15%左右的合理配比上限。

　　深圳一家本地國有開發商私下表示，深圳工商業用地尤其是工業用地供應太大，不僅擠壓了住宅用地，而且造成局部區域過剩。

　　宋丁稱，現在城市綜合體面臨很大壓力，如前期拆遷經常有許多糾紛，時間拉長推高了成本。另外，城市綜合體供應結構性不平衡，如果項目處于過剩區域，則經營會成問題。

　　另外，運營模式也需改進。“現在城市綜合體商業業態同質性很強，模式也雷同，在互聯網的沖擊下，原有商業購物為主的布局會使大量商鋪空置，導致綜合體經營困難和虧損。”宋丁說。

　　宋丁認為，由于產業結構調整，現在城市綜合體正向文化、都市休閑娛樂方向轉型，如增加書吧、影城等服務內容。

　　他表示，城市綜合體的盈利狀況參差不齊，除了部分項目可以以售養租，把住宅公寓賣掉支撐后續的持有部分運營，但大部分綜合體未實現穩定盈利，市場也在經歷淘洗過程，城市綜合體的發展需要合理布局業態、升級經營理念以及提高區域商圈成熟度。

　　上述人士指出，由于深圳灣正在開發當中，缺少商業配套，將城市綜合體修建于此，最大的挑戰在于產業植入成熟度不足，消費人群也未足夠，盈利需要一定時間。