新興工業(yè)化國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，一個(gè)健康的住房制度應(yīng)具備兩大功能：第一，保障性功能。政府能夠?yàn)橹械褪杖爰彝ヌ峁┗咀》糠?wù)，緩解轉(zhuǎn)型社會(huì)的居住痛點(diǎn)。第二，財(cái)產(chǎn)性功能。住房作為家庭的重要資產(chǎn)，伴隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)應(yīng)具有一定的增值功能，新興國(guó)家因此逐漸形成龐大而穩(wěn)定的中等收入群體，有恒產(chǎn)者有恒心，成為社會(huì)穩(wěn)定和諧的中堅(jiān)力量。

　　由于當(dāng)前我國(guó)的住房產(chǎn)權(quán)制度三軌并行(指產(chǎn)權(quán)類(lèi)住房、不完整產(chǎn)權(quán)類(lèi)住房、保障類(lèi)住房等三大類(lèi)，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)迥異)，這兩大功能并沒(méi)有完全發(fā)揮好。因此，需要從供給側(cè)對(duì)住房產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行改革。

　　事實(shí)上，三軌并行在實(shí)踐中產(chǎn)生了一些負(fù)面效應(yīng)。

　　一是，在房?jī)r(jià)上漲快于工資上漲的背景下，封閉僵化的住房產(chǎn)權(quán)堵死了低收入人群上升為中產(chǎn)收入群體的流動(dòng)通道。

　　二是政府住房保障能力大幅下降。三類(lèi)住房的產(chǎn)權(quán)差異，導(dǎo)致政府無(wú)法在不同類(lèi)型住房之間調(diào)豐補(bǔ)歉、相互調(diào)劑，全社會(huì)的住房資源無(wú)法實(shí)現(xiàn)共享，降低了政府的住房保障效率。此外，政府承擔(dān)保障房建設(shè)，龐大的財(cái)政支出壓力也日益不堪重負(fù)。保守估計(jì)，政府僅用于公租房建設(shè)的資金就超過(guò)2萬(wàn)億，加上配套基礎(chǔ)設(shè)施和營(yíng)運(yùn)維護(hù)費(fèi)用，財(cái)政壓力進(jìn)一步加大。

　　三是大量投資形成沉淀資產(chǎn)導(dǎo)致巨大浪費(fèi)。由于租賃房和保障房的產(chǎn)權(quán)不完整，在金融上是難以進(jìn)行資產(chǎn)抵押和證券化的。換言之，產(chǎn)權(quán)的缺失導(dǎo)致流動(dòng)性喪失。其后果，不但社會(huì)資本和市場(chǎng)化企業(yè)失去了投資興趣，而且大量的投資造成資產(chǎn)沉淀，資產(chǎn)沉淀形成僵尸資產(chǎn)，導(dǎo)致資源的巨大浪費(fèi)。

　　在筆者看來(lái)，住房產(chǎn)權(quán)制度改革總的思路，是打通產(chǎn)權(quán)類(lèi)商品房、租賃房、保障房之間的產(chǎn)權(quán)壁壘。具體可分為六步實(shí)施：

　　第一步，取消土地劃撥方式和集體土地作價(jià)入股方式。所有類(lèi)型的地塊均采用“招拍掛”的市場(chǎng)化方式進(jìn)行出讓?zhuān)瑥脑搭^上確保土地的產(chǎn)權(quán)清晰。

　　第二步，改變財(cái)政出資的投資方式。采用公開(kāi)招投標(biāo)的方式，引入社會(huì)資本和市場(chǎng)化房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入租賃房和保障房領(lǐng)域，切實(shí)減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)。

　　第三步，向租賃房和保障房賦權(quán)，這是住房產(chǎn)權(quán)制度改革的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。租賃房和保障房在規(guī)定期限內(nèi)(如15年)，只能出租，不能出售。超過(guò)規(guī)定期限，給予這兩類(lèi)房屋一個(gè)產(chǎn)權(quán)選擇權(quán)，可以轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲陨唐贩浚x予這兩類(lèi)房屋產(chǎn)權(quán)明晰的商品房本。

　　第四步，充分體現(xiàn)保障性商品房的住房保障屬性。一是安置對(duì)象要嚴(yán)格限定為低收入無(wú)房家庭。二是要堅(jiān)持保本微利的原則，以成本加成的低價(jià)(而不是市場(chǎng)價(jià))向低收入家庭出售。

　　第五步，保障性商品房再次交易后轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄉ唐贩俊５褪杖爰彝ピ谝欢ㄆ谙藓?如5年或8年)，可以按照商品房的市場(chǎng)價(jià)格，將保障性商品房上市出售或交易，轉(zhuǎn)變?yōu)槿a(chǎn)權(quán)的普通商品房。如果房屋有價(jià)值增值，需要向政府補(bǔ)交一定的價(jià)差(如30%)作為房?jī)r(jià)收益補(bǔ)償款。

　　第六步，政府通過(guò)動(dòng)態(tài)的、階梯式的年度土地供應(yīng)計(jì)劃、賦權(quán)規(guī)劃、期限轉(zhuǎn)讓規(guī)定等，實(shí)現(xiàn)全社會(huì)的商品房、租賃房和保障房的持續(xù)供給和有序調(diào)劑，推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

　　此外，對(duì)于存量的租賃房和公租房，可以參照上述改革思路，通過(guò)補(bǔ)交土地出讓金、房屋賦權(quán)、定向配售等環(huán)節(jié)，給予住房完整的產(chǎn)權(quán)屬性，真正實(shí)現(xiàn)住房的保障功能和財(cái)產(chǎn)功能。

　　產(chǎn)權(quán)制度改革，是構(gòu)建住房基礎(chǔ)性制度的“牛鼻子”，是住房改革的“帕累托改進(jìn)”，化弊為利，不存在負(fù)外部效應(yīng)，改革阻力小，應(yīng)盡快推進(jìn)。對(duì)低收入家庭而言，可以通過(guò)“先租后售”的方式，低成本地獲得家庭的第一套住房，實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)富的增值，有助于形成穩(wěn)定而龐大的中等收入群體；對(duì)市場(chǎng)化房地產(chǎn)企業(yè)而言，投資租賃房和保障房，能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定的、合理的、有明確預(yù)期的利潤(rùn)，大大激發(fā)了社會(huì)資本的入市熱情；對(duì)地方政府而言，一方面，借助社會(huì)資本，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)和公共住房市場(chǎng)，推動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化進(jìn)程；另一方面，切實(shí)減輕了財(cái)政支出負(fù)擔(dān)，有效提高了住房保障能力；對(duì)資產(chǎn)而言，具有完整產(chǎn)權(quán)的房屋，通過(guò)抵押、擔(dān)保、證券化，大大增加了資產(chǎn)的流動(dòng)性、收益性和安全性，盤(pán)活了存量資產(chǎn)，提高了投資效率。(作者中共中央黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后)