為保障社會各界、廣大市民的知情權(quán)、表達權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，廣泛聽取意見建議，提高行政決策的科學(xué)性和透明度，確保相關(guān)政策文件的公平、公正及實用性，根據(jù)《重大行政決策程序暫行條例》《廣東省重大行政決策聽證規(guī)定》《深圳市行政聽證辦法》等相關(guān)規(guī)定，我辦召開了關(guān)于《香蜜湖街道社區(qū)居民委員會代行住宅區(qū)業(yè)主委員會職責(zé)工作指引（草案）》(以下簡稱“工作指引”)聽證會。現(xiàn)將聽證會情況報告如下：

　　一、聽證會前期準(zhǔn)備情況

　　前期起草的《香蜜湖街道社區(qū)居民委員會代行住宅區(qū)業(yè)主委員會職責(zé)工作指引（草案）》已向公眾公開征集意見30日，并在“福田政府在線”網(wǎng)站上收集到三條意見反饋。香蜜湖街道司法所進行了認(rèn)真研究,吸收了公眾意見并進一步修改完善了《香蜜湖街道社區(qū)居民委員會代行住宅區(qū)業(yè)主委員會職責(zé)工作指引（草案）》。

　　為保證本次聽證會的公平、公正，聽證組成員全部由香蜜湖街道辦事處從本行政機關(guān)以外邀請，聽證組成員中有兩名法律工作者，一名司法行政機關(guān)工作人員。按照廣泛性和代表性的原則，在報名的各聽證參加人中確定了三名小區(qū)業(yè)主委員會的代表、四名物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、二名轄區(qū)居民代表參加聽證會，并按照法定程序提前七天將聽證事項的內(nèi)容、依據(jù)、理由及有關(guān)背景材料送達給各聽證參加人。

　　二、聽證會舉行情況

　　（一）聽證時間

　　2024年11月8日

　　（二）聽證地點

　　深圳市福田區(qū)恒邦置地大廈三樓香蜜湖街道司法所會議室

　　（三）參加聽證會的人員

　　聽證組成員3名，陳述人1名，記錄員1名，應(yīng)到聽證代表9名，實際到會聽證代表9名，旁聽人員1名。

　　（四）會議舉行情況

　　本次聽證會共分為七項議程：

　　1.聽證記錄員核實聽證參加人和聽證陳述人到場情況。

　　2.聽證主持人宣布聽證會開始，宣讀聽證會紀(jì)律、聽證事由以及聽證主持人、聽證陳述人和聽證參加人名單。

　　3.聽證陳述人陳述《香蜜湖街道社區(qū)居民委員會代行住宅區(qū)業(yè)主委員會職責(zé)工作指引（草案）》的內(nèi)容、依據(jù)、理由和有關(guān)背景。

　　4.聽證參加人對聽證事項發(fā)表意見和建議，進行詢問、質(zhì)證，聽證陳述人予以回應(yīng)并解釋說明。

　　5.聽證陳述人和聽證參加人就聽證事項的主要事實和觀點進行辯論。

　　6.聽證參加人員作最后陳述。

　　7.聽證主持人宣布聽證會結(jié)束。

　　（五）聽證內(nèi)容及事項

　　《香蜜湖街道社區(qū)居民委員會代行住宅區(qū)業(yè)主委員會職責(zé)工作指引（草案）》的合法性、合理性。

　　三、聽證會各方提出的問題或意見建議及反饋情況

　　（一）聽證陳述人的說明

　　1.起草背景

　　根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）第一百二十四條之規(guī)定，未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅物業(yè)管理區(qū)域，可以由區(qū)住房和建設(shè)部門會同街道辦事處，征求該區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人意見之后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)召集需要業(yè)主共同決定事項的會議，并代行本條例規(guī)定的選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，籌集、管理和使用物業(yè)專項維修資金，調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛等業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。在代行職責(zé)過程中違反本條例規(guī)定的，由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。具體辦法由市住房和建設(shè)部門會同市民政部門制定。

　　目前，我市住宅區(qū)成立并有效運作的業(yè)主大會和業(yè)主委員會數(shù)量較少，部分小區(qū)存在業(yè)主委員會“成立難”“換屆難”等問題。住宅區(qū)物業(yè)管理的甲方主體缺位，不利于住宅小區(qū)業(yè)主自治和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升，影響住宅區(qū)的正常運作。雖然《條例》通過創(chuàng)新業(yè)主大會二輪選舉、推行電子投票等舉措，積極推動業(yè)主委員會選舉。但目前業(yè)主委員會成立難、換屆難的問題無法短時間內(nèi)完全得以解決。業(yè)主委員會缺位的住宅區(qū)物業(yè)管理面臨可能影響公共安全或者管理秩序等緊急情況或重大事件時，需要發(fā)揮社區(qū)居民委員會社區(qū)服務(wù)治理能力，故深圳市住房和建設(shè)局會同市民政局出臺了《深圳市社區(qū)居民委員會代行住宅區(qū)業(yè)主委員會職責(zé)管理辦法（試行）》（以下簡稱《管理辦法》），規(guī)定經(jīng)履行相關(guān)法定程序后，指定居民委員會代行業(yè)主委員會的職責(zé)，充當(dāng)業(yè)主共同決定的執(zhí)行人以及共同決策會議的召集人。

　　為了保障香蜜湖街道有效推進社區(qū)居民委員會代行住宅區(qū)業(yè)主委員會職責(zé)工作的順利進行，在嚴(yán)格遵循《條例》《管理辦法》相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合香蜜湖街道轄區(qū)實際，細(xì)化、優(yōu)化部分條款，提煉實踐經(jīng)驗，形成《香蜜湖街道社區(qū)居民委員會代行住宅區(qū)業(yè)主委員會職責(zé)工作指引（草案）》，旨在明確流程、規(guī)范操作。

　　2.起草原則

　　一是堅持從實際出發(fā)，從實踐中吸取經(jīng)驗，針對社區(qū)居民委員會代行業(yè)委會工作職責(zé)過程中常見問題進行流程設(shè)計，旨在更好地回應(yīng)現(xiàn)實需求，對確有需要實行居代業(yè)的小區(qū)，提供規(guī)范的實踐操作指引。

　　二是注重規(guī)范銜接，做好與《中華人民共和國民法典》《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》《深圳市社區(qū)居民委員會代行住宅區(qū)業(yè)主委員會職責(zé)管理辦法（試行）》等規(guī)范的銜接，堅持在符合法律法規(guī)規(guī)定的基礎(chǔ)上進行增補。

　　三是查缺補漏，將部分新出臺的制度和容易引發(fā)矛盾問題的處理方法以指導(dǎo)文本的形式固定下來。

　　四是明確指導(dǎo)功能，指導(dǎo)文本的制定目的是為轄區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主運用社區(qū)居委會代行業(yè)委會工作職責(zé)提供指引和參考，具有倡導(dǎo)性，并不具有強制性。

　　3.主要指引內(nèi)容

　　一是居代業(yè)的基本原則。遵循非必要不代行以及精簡高效、集體決策、信息公開、專業(yè)服務(wù)、勤勉盡責(zé)的原則。

　　二是街道辦的職責(zé)。一是負(fù)責(zé)指定、終止居代業(yè)，對居代業(yè)活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督。二是將指定、終止的書面文件抄送區(qū)住房和建設(shè)、民政、財政等部門。

　　三是費用承擔(dān)。居委會因履行代行職責(zé)發(fā)生的費用（如召集業(yè)主大會會議、依法委托專業(yè)機構(gòu)費用等），由街道辦事處納入財政預(yù)算。依法應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)的費用從業(yè)主共有資金中列支。

　　四是居代業(yè)的啟動。一是啟動前提：（1）已開展首次業(yè)主大會會議籌備活動但最終未能成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；（2）已開展換屆工作，但未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。符合上述情形且住宅區(qū)物業(yè)管理面臨可能影響公共安全或者管理秩序等緊急情況或重大事件，需要業(yè)主委員會及時解決的，街道辦應(yīng)當(dāng)立即開展指定居委會代行業(yè)主委員會職責(zé)的工作；二是啟動程序：公示并征求意見以及反對意見數(shù)未超過該住宅區(qū)總戶數(shù)的百分之二十。

　　五是居代業(yè)的終止。主要向業(yè)主解釋居代業(yè)代行期限、終止情形的主要情形，以及終止之后居委會應(yīng)當(dāng)做好哪些交接工作。

　　（二）聽證參加人主要意見建議

　　聽證參加人提出了以下意見:

　　1.建議明確本指引的具體時效。

　　2.根據(jù)管理辦法第十三條，居委會有權(quán)管理業(yè)主共有資金基本賬戶職責(zé)，建議明確管理業(yè)主共有資金基本賬戶職責(zé)中的“管理”行為，是否可以細(xì)化業(yè)主共有資金的使用情況。

　　3.明確居代業(yè)的啟動時間節(jié)點。例如20%的業(yè)主簽名要求成立業(yè)委會，但最終能否成立業(yè)委會還無法確定的情形，是否屬于居代業(yè)啟動前提中已開展首次業(yè)主大會會議籌備活動但最終未能成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的情形。已開展換屆工作是否有時間限制。如去年開展換屆工作但是換屆失敗，今年有需要居代業(yè)的事項，是否需要重新開展換屆工作才滿足居代業(yè)代行前提。

　　4.對于應(yīng)當(dāng)立即代行中的緊急情況或重大事件的規(guī)定過于籠統(tǒng)，建議列舉一些常見的問題，如消防、外墻漏水、電梯更換等。

　　5.增加居代業(yè)的具體職責(zé)，明確居委會是否有權(quán)代行業(yè)委會的全部職責(zé)，比如業(yè)主共有資金管理，編制小區(qū)年度預(yù)算方案等業(yè)委會核心職責(zé)。

　　6.深圳市物業(yè)管理信息平臺在征集意見計算規(guī)則中是否將物業(yè)使用人的意見納入、能否公示到位。

　　7.居代業(yè)期限不超過三年，新建住宅區(qū)不超過兩年。因業(yè)主委員會未能換屆成功實行代行的住宅不超過一年。其中新建住宅區(qū)不超過兩年與首次開展業(yè)主大會的籌備活動的情形相對應(yīng)。因業(yè)主委員會未能換屆成功實行代行的住宅不超過一年與業(yè)主委員會未能換屆成功相對應(yīng)。那居代業(yè)期限不超過三年是哪種情況可否予以明確？

　　8.由于居代業(yè)終止之后，若滿足啟動的前提條件，還可以再繼續(xù)啟動居代業(yè)，建議指引表述為“本次”居代業(yè)終止的情形。

　　（三）建議的反饋情況

　　對于以上建議，聽證陳述人作出如下反饋：

　　1.關(guān)于指引的具體時效，本工作指引自發(fā)布之日起施行，有效期將根據(jù)上級部門的相關(guān)規(guī)定及實際情況適時調(diào)整，并在指引中明確標(biāo)注。

　　2.關(guān)于細(xì)化業(yè)主共有資金情況，居委會對業(yè)主資金的管理參照本小區(qū)已通過的《業(yè)主共有資金管理辦法》，其職責(zé)權(quán)限與業(yè)委會一致。

　　3.關(guān)于居代業(yè)啟動時間節(jié)點，根據(jù)管理辦法，最終未能成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的結(jié)果屬于本條啟動前提的必備要件。對于正處于業(yè)委會籌備期間的小區(qū)，最終是否能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會尚無法確定，不滿足可以代行的前提條件。對于已開展換屆工作但失敗的情況，如滿足居代業(yè)啟動的其他條件，可直接啟動居代業(yè)，并未強制要求需重新開展換屆工作。

　　4.關(guān)于緊急情況或重大事件的判斷標(biāo)準(zhǔn)，一般參照《條例》第八十二條、《深圳市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定》第二十四條規(guī)定之情形，或社區(qū)居民委員會結(jié)合本小區(qū)實際情況，聯(lián)合相關(guān)部門共同認(rèn)定。

　　5.關(guān)于居代業(yè)的具體職責(zé)，居代業(yè)并非常態(tài)機制，居代業(yè)事項不應(yīng)超出《條例》第一百二十四條以及《管理辦法》第十三條的規(guī)定范圍。

　　6.關(guān)于公示地點及意見征集規(guī)則，公示地點不僅限于物業(yè)管理信息平臺，還包括小區(qū)公告欄、微信群等業(yè)主易于獲取信息的渠道。同時，管理辦法明確規(guī)定征求意見對象包括業(yè)主以及物業(yè)使用人，物業(yè)使用人可通過線下公示反饋。

　　7.關(guān)于居代業(yè)期限不超過三年的具體情形。根據(jù)《管理規(guī)定》第八條之規(guī)定，后續(xù)將考慮列舉居代業(yè)期限不超過三年的具體情形。

　　8.關(guān)于居代業(yè)終止情形的意見，予以采納。

　　（四）聽證組意見

　　聽證組成員在充分聽取雙方意見后,經(jīng)綜合評議提出如下結(jié)論:

　　1.本指引的具體時效，工作指引應(yīng)當(dāng)明確有效期，并根據(jù)實際情況適時修訂，建議采納聽證參加人的意見。

　　2.關(guān)于緊急情況或重大事件的規(guī)定，將在指引中列舉一些常見的緊急情況或重大事件以便更具體地指導(dǎo)操作，建議采納聽證參加人的意見。

　　3.關(guān)于居代業(yè)具體職責(zé)的增加和明確，將在指引中明確居委會代行業(yè)主委員會的具體職責(zé)，建議采納聽證參加人的意見。

　　4.關(guān)于居代業(yè)終止表述的改進，將在指引中將居代業(yè)的終止表述為“本次居代業(yè)終止的情形”，以明確其可再次啟動的可能性，建議采納聽證參加人的意見。

　　專此報告

深圳市福田區(qū)香蜜湖街道辦事處

2024年11月27日