為保障社會各界、廣大市民的知情權、表達權、參與權和監督權，廣泛聽取社會各界的意見和建議，提高行政決策的科學性和透明度，確保相關政策文件的公平、公正及實用性，根據《重大行政決策程序暫行條例》《廣東省重大行政決策聽證規定》《深圳市行政聽證辦法》等相關規定，我辦召開了關于《深圳市福田區香蜜湖街道物業管理區管理規約（修訂）》等指導文本（以下簡稱“《管理規約》等指導文本”）聽證會。現將聽證會情況報告如下：

　　一、聽證會前期準備情況

　　前期起草的《管理規約》等指導文本已向公眾公開征集意見30日，并在“福田政府在線”網站上收集到兩條意見反饋，部分轄區熱心居民還提交了關于《管理規約》的書面意見。香蜜湖街道司法所進行了認真研究，參考了其他地區和部分小區的管理規約，吸收了大部分公眾意見并進一步在規范用語上修改完善了《管理規約》等指導文本。

　　為保證本次聽證會的公平、公正，聽證組成員全部由香蜜湖街道辦事處從本行政機關以外邀請，因聽證的事項為物業管理領域非規范性文件制定，聽證組成員中有兩名法律工作者，一名物業管理從業人員。按照廣泛性和代表性的原則，在報名的各聽證參加人中確定了兩名小區業主委員會的代表、三名物業服務企業代表、二位轄區居民代表、三位其他企業代表參加聽證會，并按照法定程序提前十天將聽證事項的內容、依據、理由及有關背景材料送達給各聽證參加人。

　　二、聽證會舉行情況(聽證會時間和地點、聽證會人員組成情況、聽證內容及事項等)

　　（一）聽證會時間

　　2023年11月18日

　　（二）聽證會地點

　　深圳市福田區僑香路恒邦置地大廈香蜜湖司法所

　　（三）參加聽證會的人員

　　聽證組成員3名，陳述人1名，書記員1名，應到聽證代表10名，實際到會聽證代表9名，旁聽人員1名。

　　（四）會議舉行情況

　　會議共有八個議程：

　　1.工作人員核實聽證參加人和聽證陳述人到場情況。

　　2.宣布聽證會開始，宣布聽證會紀律、聽證事由以及聽證主持人、聽證陳述人和聽證參加人名單。

　　3.聽證陳述人陳述《深圳市福田區香蜜湖街道物業管理區管理規約（修訂）》等指導文本的內容、依據、理由和有關背景；聽證參加人陳述其另行提出的建議的內容、依據和理由。

　　4.聽證參加人對聽證事項發表意見和建議。

　　5.聽證陳述人對聽證參加人的質詢、意見以及建議予以回應。

　　6.聽證陳述人和聽證參加人就聽證事項的主要事實和觀點進行辯論。

　　7.聽證參加人員作最后陳述。

　　8.聽證主持人宣布聽證會結束。

　　（五）聽證內容及事項

　　《深圳市福田區香蜜湖街道物業管理區管理規約（修訂）》等指導文本的合法性、合理性。

　　三、聽證會各方提出的問題或意見建議及反饋情況

　　(一)聽證陳述人的說明

　　1.制定依據

　　根據《深圳經濟特區物業管理條例》第六條第五款，街道辦事處負責組織、協調業主大會成立以及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，調解物業管理糾紛，并配合住房和建設部門對物業管理活動進行監督管理。因此香蜜湖街道辦事處有權起草《深圳市福田區香蜜湖街道物業管理區管理規約（修訂）》等指導文本以履行法定的對物業管理活動的監督管理職責。

　　2.起草背景

　　根據《深圳經濟特區物業管理條例》，物業管理實行業主自治、專業服務與政府監督管理和指導相結合的原則，業主自治以業主委員會和業主大會為組織架構，以反映業主共同意志的管理規約為治理核心，在強調業主自治的同時，也要注意到資源的不足和專業性的缺失可能導致自治的失序，此時需要政府資源對業主自治的現有成果進行整合并提供宏觀指導。制定管理規約指導文本既是履行政府職能的必要行為，也是促進業主自治良性發展的有力舉動。

　　為了促進業主自治的規范化，減少業主自治過程中的矛盾糾紛，維護業主以及其他當事人的合法權益，根據相關法律法規和政策規定，香蜜湖街道辦事處在《深圳市物業管理區域管理規約（示范文本）》的基礎上，結合香蜜湖街道轄區實際，細化優化部分條款，將部分實踐經驗成文化，形成了《深圳市福田區香蜜湖街道物業管理區管理規約（修訂）》等指導文本。

　　3.起草原則

　　一是堅持從實際出發，指導文本的新增條款主要從鮮活的業主自治實踐中吸取經驗，大部分都是針對小區業主自治常見問題進行的制度設計，還有部分條款借鑒了實踐中較為完善的小區管理規約，旨在更好地回應現實需求。

　　二是做好與《中華人民共和國民法典》《深圳經濟特區物業管理條例》等規范的銜接，已有規定的不再重復寫，未規定的堅持在符合法律法規規定的基礎上進行增補。

　　三是查缺補漏，將部分新出臺的制度和容易引發矛盾的問題的處理方法以指導文本的形式固定下來。

　　四是明確指導功能，指導文本的制定目的是為了給轄區住宅小區的業主自治制定管理規約提供指引和參考，其中的條款可由業主選擇適用，具有倡導性，并不具有強制性。在部分多項的條文中，業主也可以決定適用一項或多項。

　　4.主要修改內容

　　（一）堅持黨建引領。增強社區黨委和各業主委員會之間的良性互動，能夠使業主自治的機制運行得更加順暢。根據《深圳經濟特區物業管理條例》第五條，業主大會、業主委員會、物業服務企業等在中國共產黨社區委員會的領導下依法依規開展物業管理活動，因此在指導文本的總則部分增加了相應的條款。

　　（二）保障業主監督權。根據《深圳經濟特區物業管理條例》第十五條，業主依法享有監督業主委員會、業主監事會或者監事的工作和物業服務企業履行物業服務合同的情況，因此指導文本在第五條明文規定了“業主可以查閱業主大會、業主委員會、監事會所有會議資料，并有權就物業管理事項向業主委員會、監事會或者監事提出詢問，業主委員會、監事會或者監事應當及時予以書面答復”。

　　（三）明確業主義務。小區是小區居民共同生活的場所，每一個小區居民都有義務保持小區的安全宜居。因此指導文本對小區常見的安全隱患及易引發糾紛矛盾的事件作出了規定。一是規范使用電動自行車；二是對施工、休閑娛樂噪聲作出規定；三是明確了業主出租、轉讓房屋應當遵守的規則；四是規定了業主對依法實施的應急處置措施和其他管理措施的配合義務；五是完善了業主飼養動物尤其是飼養犬只應當遵守的規則。

　　（四）規范車位、車庫的分配。停車位的不規范使用容易引發小區群體性糾紛，指導文本在（小區）車位分配和管理辦法中增加了對業主委員會和物業服務企業公示“月卡用戶的房號、固定車位位置等信息”的要求，保證停車位使用的公開透明，減少業主的質疑；確定了租戶辦理內部臨時車的規則，進一步完善了在停車位供需不對等時的用車規則。

　　（五）完善共有資金的使用與管理規范。一是對必須公示后才能繼續轉賬的業主共有資金賬戶支出數額、類型明細作出了規定。二是針對實踐中已出現的業主委員會空缺期間業主共有資金的使用情形作出指導規定。

　　（六）加強對高空墜物的防范。明確了業主委員會、物業服務企業需對物業共有部分定期巡察，排查安全隱患，對房屋外立面及時檢修，防止建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落。

　　（二）聽證參加人主要意見建議

　　聽證參加人提出了以下意見：

　　1、《深圳經濟特區物業管理條例》第二條專門對物業管理進行了定義，物業管理是指對物業管理區域的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、保養、巡查及其他日常管理、維護環境衛生和相關秩序的活動。經業主共同決定，可以委托物業服務公司或者其他管理人管理，物業管理是由業主共同決定，委托物業服務企業或自行管理物業管理區域建筑物、設備等日常管理，維護相關秩序的活動。因此物業管理規約的約束對象不僅有業主、業主委員會，作為業主聘請的專業團隊——物業服務企業更應該是責任人，受到規約的約束。在規約中對業主、業主委員會、物業服務企業應同時規定相應的權利和義務，更有利于業主對規約的認同。

　　2、《管理規約》等指導文本包含幾個部分，其中包括附件《深圳市福田區香蜜湖街道（小區）共有物業和業主共有資金使用與管理辦法》，這種文本排布導致其容易被忽略，本身共有資金的使用業主有知情權和決定權，未經業主大會決定或者授權，任何單位和個人不得使用業主共有資金。因此《深圳市福田區香蜜湖街道（小區）共有物業和業主共有資金使用與管理辦法》應當在業主大會上單獨投票，而不是作為附件。

　　3、規約中應當增加保護業主正當權益的相關條款，附則第二十七條規定“業主應當向物業服務企業、業主委員會提供聯系地址、通訊方式”，應同時規定物業服務企業有保障信息不外泄的義務，根據《深圳經濟特區物業管理條例》第一百一十八條，假如物業服務企業及其工作人員違規泄漏業主信息，區住房和建設部門要對物業公司處一萬元以上三萬以下罰款，有違法所得的，沒收違法所得。實踐中信息外泄的現象時有發生，既然已經出現了這個問題，建議在規約中增加物業公司采取必要措施來保證業主信息不外泄。

　　4、規約第五章標題為“監督管理”，其中第二十六至第二十九條是違約金的規定，建議采取另外一種形式，以參加公益活動的形式來懲戒，比如垃圾分類，如果某名業主不做垃圾分類，那就請他做垃圾分類督導員，通過參加義務活動來承擔違反規約的后果。

　　5、起草原則第四點專門提到所有條款由業主選擇適用，具有倡導性，而不具有強制性，在部分多項條文中業主也可以決定適用一項或多項。這就明確了業主在使用《管理規約》等指導文本時是有選擇權的，應該將這條原則寫進規約正文，否則業主在理解時可能會產生錯誤。

　　6、物業管理人實行業主自治、專業服務和政府督導相結合的原則，出臺規約也是希望減少業主自治過程中的矛盾、糾紛，維護業主和其他當事人的合法權益。因此規約應該比法律條文更具有操作性，假如業主在自治過程中碰到物業公司不作為，需要政府對這些機構進行監管。希望能在《管理規約》等指導文本中增加一些懲戒措施，把政府的監管也寫進去，多方介入，規約才更具有操作性。

　　7、《管理規約》等指導文本第十條“本物業管理區域嚴禁住宅改變為餐飲、娛樂、賓館等經營場所”，需要補充“美容店、午托班、培訓班”等等，并且增加違反規定的后果，以某小區的規約為例：本物業管理區域內嚴禁將住宅改變為經營性場所，包括但不限于餐飲、娛樂、賓館、美容店、按摩館、培訓班、托管班等，管理單位可對改變功能房屋采取措施，限制人員出入住宅樓棟，業主對該租戶的行為承擔連帶責任，有義務配合管理單位糾正租戶的不良行為。

　　8、應當在《管理規約》等指導文本中明確“破壞或擅自改變房屋外觀”的內涵，如搭雨棚、搭花架是否屬于破壞或擅自改變房屋外觀的行為。

　　9、第十四條“應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不得擅自占用共有物業和公共場所”，應當增加裝修保證金的相關規定以及業主裝修時對共有部分的維護義務，如“業主和物業使用人須對房屋進行裝修的，入場前須與物業簽署承諾書，并繳納裝修保證金，保證金金額為一萬元人民幣，在物業服務企業檢查確認未有損壞公共部位及公共設備，無違章違約行為，裝修完畢后15個工作日內退還裝修保證金，如裝修違反紀律、法律法規等規定，并未及時給予更正，裝修保證金不予退還，情形嚴重的，報執法部門，對小區公共利益造成損壞的，以業主大會的名義對其提起訴訟”，“關于裝修干擾、噪聲、灰塵等，業主裝修前要知會鄰里，嚴格按照管理裝修時間進行”，“裝修入場前保護好電梯廳、門口通道、樓層過道、裝修電梯的轎廂，如果管理單位已做好轎廂保護的，裝修戶應承擔相應費用，該保護措施的費用金額須業主委員會確認才有效”，任何裝修戶進小區裝修必須采取對公共區域的保護措施，包括走道、電梯轎廂，這些保護措施要么業主自己做，要么管理處安排，最終費用金額應由業主委員會來進行確認。

　　10、小區還有一個常見問題是清洗陽臺、澆花把水淋到樓下，應該在《管理規約》等指導文本中約定采取警告等措施，不聽從的則公示其房號。

　　11、第十五條第四項的表述上存在錯誤，“不應早于8點整或超過9點整”，應該是“不超過下午9點整”。關于小區噪聲的防治還應當增加以下條款：禁止在每天早上7點半前和每天晚上10點后在小區公共區位跳廣場舞及使用音響設備外放音樂，對違反規約的行為，物業管理人員進行制止，不聽從制止，公示違反規約的業主房號；禁止每天早上7點半和每天晚上10點半后在小區進行打籃球、打乒乓球等有噪聲的運動；廣場舞等活動場所不得設置在樓棟架空層及消防通道場所，應由業主委員會及物業管理處按照實際情況指定活動場地。

　　12、應當增加“禁止在小區公共區域投放狗糧、貓糧、廚余垃圾等喂小動物”的條款。雖然部分業主投放食物出于好心，但是四處投放影響小區環境，應該一律禁止。物業管理處可以安排投食，這屬于管理工作行為，業主不能私自喂貓喂狗，這會影響環境。物業管理公司的行為跟業主個人行為是兩回事，應該禁止業主個人做這些事情。

　　13、每個小區都會遇到漏水問題，應當在文本中增加對漏水這一常見問題的處理措施，具體規定可參考如下表述：業主物業使用人在物業使用中產生矛盾時，應本著互諒互讓的原則處理矛盾糾紛，可向業主委員會或監事申請進行協調，共同營造安全舒適文明和諧美好的工作和生活環境。漏水后應主動配合管理處查明漏水原因和位置，查明原因是自身的，應主動進行修復，避免給鄰里造成生活不便和更大損失。樓上漏水的當事業主應積極配合管理單位，及時停止對樓下的侵權行為，確認是業主專有部分漏水的，業主應在一周內答復處置措施，明確具體處置時間表，一個月內沒有補漏處置的，管理單位可對涉事業主采取緊急停水或暫停月卡處理。

　　14、關于物業糾紛的調解，鄰里糾紛，包括小孩打鬧、家人口角誤會，可以通知管理處協調，管理處協調不了，可請業主委員會或社區黨委進行解決；車輛擦碰，發生問題及時通知保安，保護好現場，通知保險公司進行查勘，避免矛盾升級。

　　15、對停車場管理辦法的建議，一是階梯收費建議具體寫明階梯收費的固定金額，不要寫按百分比增加，二是可以采取親屬探望減免的做法，如小區中有些老人，子女來看望他，可給予每戶每月四天的停車費減免，過期作廢，不累加，超過24小時，要額外繳費。

　　16、《共有資金使用與管理辦法》第四條第三項“小區地上停車位等公共停車場的收益”的表述不準確，不是公共停車場才有收益，業主專有車位也有收益。停車場的所有權，每個小區大同小異，要么是歸屬于全體業主，要么是業主個人所有，要么是開發商所有，不管是開發商的，還是業主的，還是全體業主的，停車位產生的管理收益屬全體業主所有。業主固定車位，產權是業主的，但每個車位交納的管理費，屬于全體業主。因此應當將原表述改為“小區地面和地下等停車場的收益”，因為我們指的是停車場收益，車位產權人收益跟停車場收益是兩個概念，至于停車位的權益收益歸誰，另當別論，停車場收益肯定屬于全體業主，不屬于開發商，也不屬于物業公司。

　　17、第十四條第二項“業主大會委托物業服務企業（或其他管理人）開設業主共有資金共管賬戶”，共有資金有一個核心問題，在哪個銀行開戶需由誰來決定，是由業主委員會決定還是由物業管理處決定？開設什么類型的賬戶由業主大會決定，

　　但業主共有資金的開戶行，可以授權業主委員會決定，管理規約可以明確業主大會授權業主委員會，根據物業公司開展業務的情況開設銀行賬戶，開立后的賬戶要進行公示。共有資金賬戶的開立涉及到利益問題，因此必須在文本中加以明確。

　　18、有聽證參加人提出管理規約第二十二條規定，業主委員會、物業服務企業應當加強對共有物業的日常巡查，對共有物業的檢修、巡查屬于物業服務企業的義務，業主委員會不負有責任。

　　19、《管理規約》等指導文本中關于費用支付的用詞應當修改，很多條例以及《中華人民共和國民法典》已經改成“支付”或“交付”，《中華人民共和國民法典》第九百四十四條是“欠交”，而非“欠繳”。文本中用的是“催促繳納”，《中華人民共和國民法典》用的是“催交”。“繳”在中文中帶有強制的意思，稅、社保公積金會使用“繳納”，對于小區的管理，包括物業服務合同，都應該用“交納”，因為物業管理之中各方是民事法律關系主體，不交物業費只是有違約責任，并不具有國家強制力。根據立法的先后順序，《深圳經濟特區物業管理條例》是2019年頒布出臺的，《中華人民共和國民法典》是2021年施行，應該按照《中華人民共和國民法典》的規定，把“繳納”改成“支付”、“欠繳”改成“欠交”，業主委員會或物業服務公司“催繳”應該改成“催交”。

　　20、關于高空拋物的規定，建議增加高空拋物的條款，香蜜湖街道已經很少有低樓層的房子，大部分都是小高層或者高層，管理規約中對高空拋物的規定只有第二十二條，業主委員會和物業服務企業應當加強對物業天面、外墻、樓梯間等共有物業的日常巡查，這是完全不夠的。第一，應該明確專屬區域內陽臺、窗臺、走廊不允許放置擱置物或者懸掛物，這也是《中華人民共和國民法典》的規定。第二，如果業主委員會或物業服務企業發現上述情況，業主委員會或物業管理人有權進行勸阻并進行證據的留存。第三，如果出現高空拋物、高空致人損害的，侵權人應該按照相關法律承擔侵權責任。我認為應該在管理規約中進行強調，畢竟高空拋物已經入刑，小區高空拋物現象也十分常見，很危險。第四，如果某一戶達到三次被樓上扔下來東西，且報業主委員會或物業服務企業備案后，全體業主可以授權在他的陽臺位置增加高空攝像頭。按照個人信息保護法的規定，增加對空攝像頭，拍攝的位置是公共區域，別人的陽臺外面或者窗戶外面，按照個人信息保護法的規定，應征得被拍攝人的同意。如果達到三次且你已向業主委員會和物業服務企業書面報備過，說明侵害行為多次發生，可以全體業主授權對其進行對空攝像頭的安裝，個人信息保護法規定如果全體業主進行了表決，可以授權物業服務企業或業主委員會增加對空攝像頭。業主委員會或物業服務企業經全體業主表決后可以增加對空攝像頭。

　　21、應當細化漏水時停水的緊急情況，依據為《深圳經濟特區物業管理條例》第六十八條，比如水量大，發生后24小時內沒有進行避險動作或者停止損害的動作，列舉出情形一、二、三，滿足其中一條，可以進行停水，或者漏水達到一定時限要求，也可以采取防止損失擴大的措施，這對物業公司也是一種保護和授權。

　　22、建議示范文本前后表述進行統一，有些地方用的是“房屋買賣合同”，有些地方用的是“物業轉讓合同”，第九條第三款用的是“房地產買賣合同約定屬于業主共有的物業”，第五條第二款用的是“應將本規約作為物業轉讓合同或者租賃合同的附件”。不管買賣還是轉讓，既然是所有權的轉移，就意味著在轉移過程中告訴物業繼受人繼受這個物業應該接受公共管理規約的約束，第九條第三款“房地產買賣合同約定屬于業主共有的物業”。正常來說是“房屋預售合同”規定的，或者共有產權、回遷房合同，第一手業主會約定共有產權部位，用“房地產買賣合同”的表述也可以，但不是特別全面，全部用“物業轉讓合同”，可以包括房屋預售合同這一情形。

　　23、第十六條第四款，應該增加對籃球、足球等體育運動擾民的限制，特別是有些小區配備羽毛球、踢毽子場地，不應該在休息時間從事這種體育運動，打擾低層住戶的正常居住。

　　24、第十七條第四款“攜帶犬只乘坐出租小汽車的，應當征得駕駛員同意”，這一條應該刪除，與小區內的養犬管理無關。

　　25、車位分配和管理辦法第八條“與開發商、停車場管理單位有合同協議約定”，建議把“合同”刪掉，因為協議的范圍更大，且“協議”跟“合同”重復。

　　26、共有資金使用與管理辦法第四條，應當繼續保留“小區地上停車位等公共停車場的收益”這一表述，因為按照《中華人民共和國民法典》關于物權的規定，占有、使用、收益、處分是所有權的完整權利，收益權本身就是依托于所有權的，這里強調公共停車場或者業主共有停車場或停車位，這個表述是比較準確的。首先是業主共有停車場或者停車位，無論地上還是地下，只有公共停車場基于大家共有所有權，才能有收益的權利。剛剛有聽證參加人說物業公司或物業服務企業或停車場經營管理單位在經營停車場的過程中收取的服務費、停車費屬于共有資金，其實這是需要進行界定的，比如說開發商有100個停車位租給物業公司或者委托物業公司經營，二者之間有成本結算，包括公共的水電費、道閘設施設備等通行系統的費用。如果直接把它改成全部停車位的收益的話，后期可能會涉訴，開發商跟業主之間會扯皮，那樣表述就等于疏忽了產權問題。還是應該根據每個小區的實際情況，先看一下產權有無爭議，用“公共停車場”或“共有停車場”的表述風險會小一點。

　　27、車位分配和管理辦法第十五條“外部臨時停車用戶采用：第一項是計時收費人民幣XX元/每月”，這個應該刪掉，既然是外部臨時車，一般不存在按月收費的情況。

　　（三）建議的反饋情況

　　對于以上建議，聽證陳述人作出如下反饋：

　　1、關于應該在《管理規約》等指導文本中增加物業服務企業的責任，對物業服務企業也應有所限制的問題。物業服務企業的責任，一是基于法律法規的規定，二是基于物業服務合同，小區的物業服務合同已經對物業的權利和義務規定得比較明確，如果后續關于管理上需要增加相應內容，聽證參加人可以繼續反饋，將視情況增加。

　　從整個香蜜湖街道的實際情況來看，每個小區物業服務合同的內容都是不一致的，如果在規范文本上增加了關于特定小區對物業服務企業的特別要求，可能不適用于其他小區，而指導文本是從適應整個物業管理區域的角度去制定的。如果關于物業服務合同、管理規約方面有特殊要求，可以在范本的基礎上增加一些權利和義務，可以由業主委員會征求業主意見形成范本，提請業主大會決議。

　　2、關于信息保密問題已有法律法規規定，物業服務企業如果倒賣業主個人信息，是犯罪行為。且個人信息的泄露存在取證難的問題，即使作出規定也無法達到應有的效果，更多的是具有注意性。在物業管理過程中怎樣細化信息不外泄的保障措施，可以提出實踐操作的建議和意見。

　　3、關于共有資金管理辦法，不應該只作為附則，應該單獨作為一個議題表述。這個提議很好，現實中共有資金管理辦法也會單獨作為一個議題進行表決通過。

　　4、關于違約責任是否以公益活動的形式代替違約金，可以根據小區的實際情況決定是否采用，但公益活動不具有強制性，如果業主不履行也沒有什么有力的措施。

　　5、關于要求多方介入的問題，政府對物業服務企業的監管職能在《深圳經濟特區物業管理條例》中有相應規定，如果物業服務企業不履行其應當履行的職責，住房和建設部門將采取警告，限期責令整改等措施，拒不整改的，將由住房和建設部門罰款。如果涉及到違反合同的約定，業主委員會可以訴訟，追究其違約責任。如果物業服務企業侵害小區公共利益的話，應該有適格的主體維權，至少需要一定業主聯名或者由業主委員會提起，單個業主不是適格的主體。

　　6、關于在總則部分增加根據物業管理區域的實際情況選擇適用，實踐中也已采取同樣的做法。

　　7、關于增加限制小區開設美容店、培訓班等經營場所，原文表述后面有“等”字，如果小區有特別要求，《管理規約》提交業主大會討論時可以自行增加，只要不違反法律法規即可。關于限制個別人員出入住宅區域，業主對租戶應該承擔連帶責任。這個建議很好，如果實際可操作的話，可以采納。

　　8、關于搭雨棚、花架是否屬于破壞外立面，這需要執法部門進行確定，除此之外的認定僅屬于業主之間的約定，不具有法律解釋的官方效力。

　　9、關于對小區清洗陽臺、澆花把水淋到樓下的規制，將進一步研究是否在指導文本中增加相應的規定。

　　10、關于廣場舞時間不應早于8點整和超過晚上9點整，將會對這一條的表述進行調整。關于廣場舞不設置在樓棟架空層或通道，需要考慮不同小區的情況，有些小區就愿意設置在架空層。我們認為最好不進行規范，如果在指導文本中進行明確，反而限制了業主的選擇，有的小區面積小，無論放在哪里都會擾民。站在整個區域來講，不設置跳廣場舞的具體區域更合適。

　　11、關于禁止在小區投放貓糧狗糧，這一點爭議較大，各小區視各自情況增加，考慮不在指導文本中明確。

　　12、關于漏水時停水的緊急情況，后續將會查詢相關案例，看哪些屬于法律和生效裁判文書認定的緊急情況，給大家一個較為明確的指導。

　　13、關于停車階梯收費，具有實用性，能極大的緩解一些小區停車位問題，階梯收費可以作為倡導性條款，是按階梯收費，還是按月卡數量增加費用，由業主根據實際情況自行選擇。

　　14、關于共有資金使用與管理辦法第四條，是否應當繼續保留“小區地上停車位等公共停車場的收益”這一表述，地下停車位的問題有較大爭議。地面停車位納入公攤面積，肯定屬于全體業主的，但地下停車位是有爭議的，是否修改表述需要仔細研究后決定。

　　15、關于共有資金賬戶開戶經業主大會授權業主委員會決定，并進行公示，現實中也是這樣操作的。

　　16、關于業主委員會的日常巡查義務，其他聽證參加人提到這樣可以做到監督物業服務企業并發揮業主委員會的主體作用，聽證陳述人在此采取相同的觀點。

　　17、關于管理資金應該用“交付”，不應該用“繳納”的建議，《中華人民共和國民法典》第九百四十四條，確實使用了“支付”的表述，支付是義務性行為，繳納物業管理費是基于物業服務合同，具有一定的強制性，所以才使用“繳納”這個詞。

　　18、關于“轉讓合同”的表述問題，轉讓合同和買賣合同之間存在區別，轉讓不一定具有金錢給付的屬性，買賣合同須支付一定的對價，全部使用“轉讓合同”，我們認為不妥。

　　（四）聽證組意見

　　聽證組成員在充分聽取雙方意見后，經綜合評議提出如下結論：

　　1、《管理規約》等指導文本的內容合法合理，為了提升指導文本的實用性和可操作性，香蜜湖街道辦事處應該根據聽證參加人的意見進一步完善物業管理活動中常用的各項具體制度規定，如裝飾裝修、噪聲防治、停車管理等，同時優化文本的形式和語言表述，具體如下：

　　（1）關于信息保密問題，由決策機關考慮是否吸收。

　　（2）關于違約責任是否以公益活動的形式代替違約金，建議部分采納聽證參加人的意見，將公益活動形式作為選擇性條款在指導文本中增加，同時保留原有的違約金相關條文。

　　（3）關于共有資金管理辦法，不應該只作為附則，應該單獨作為一個議題表述，建議采納聽證參加人的意見。

　　（4）關于在總則部分增加根據物業管理區域的實際情況選擇適用的說明，建議采納聽證參加人的意見。

　　（5）關于違反經營限制應承擔的責任，由決策機關考慮是否吸收。

　　（6）關于破壞外立面的情形，應當由執法機關和司法機關確定，建議不在指導文本中增加。

　　（7）關于增加裝修義務及保證金的規范，建議采納聽證參加人的意見。

　　（8）關于對小區清洗陽臺、澆花把水淋到樓下的規制，建議采納聽證參加人的意見。

　　（9）調整“關于廣場舞時間不應早于8點整和超過晚上9點整”的表述。

　　（10）關于禁止在小區投放貓糧狗糧，各小區情況差異較大，建議不在指導文本中增加。

　　（11）關于物業糾紛處理的建議，建議采納聽證參加人的意見。

　　（12）關于停車階梯收費的條款，建議采納聽證參加人的意見。

　　（13）關于在指導文本中增加“共有資金賬戶開戶經業主大會授權業主委員會決定，并進行公示”的相關規定，建議采納聽證參加人的意見。

　　（14）關于業主委員會的日常巡查義務，建議繼續保留。

　　（15）關于管理資金應該用“交付”，不應該用“繳納”的建議，建議就物業管理費的性質進行研究后確定用詞。

　　（16）關于高空拋物的各項建議，由決策機關考慮是否吸收。

　　（17）建議在指導文本中增加房屋漏水的處理規定，并明確漏水時可以停水的緊急情況。

　　（18）關于共有資金使用與管理辦法第四條，地下停車場的權屬及收益問題一直有較大爭議，指導文本應當與現有法律法規保持一致，建議繼續保留“小區地上停車位等公共停車場的收益”這一表述。

　　（19）關于“轉讓合同”的表述問題，第九條“房屋買賣合同”的表述確實不夠精確，建議根據聽證參加人意見進行修改，明確是一手房房地產買賣合同或者是增加“業主與開發建設單位簽訂的”的定語。

　　（20）修改車位分配管理辦法第八條“協議”跟“合同”的重復表述。

　　（21）關于車位分配和管理辦法第十五條“外部臨時停車用戶采用：第一項是計時收費人民幣XX元/每月”應當刪除的建議，建議采納聽證參加人的意見。

　　（22）關于體育運動擾民的規定，建議采納聽證參加人的意見。

　　（23）關于刪除第十七條第四款“攜帶犬只乘坐出租小汽車的，應當征得駕駛員同意”的意見，建議采納聽證參加人的意見。

　　專此報告。

　　深圳市福田區香蜜湖街道辦事處

2023年12月8日