當新一輪產業變革的浪潮撲面而來，存量老舊工業園區的命運便開始分野：甲級寫字樓拔地而起，產業政策向頭部企業傾斜，而自身受制于建筑形態、產權遺留、改造成本等歷史包袱——拆不動、改不起、追不上。老舊園區，如何在新的產業浪潮中找到自己的位置？

　　位于深圳福田的梅林AI硬件創新廣場（原多麗工業區），給出了一個“土生土長”的答案。它見證了電商浪潮的洶涌，也曾困于存量時代的迷思。而今，它以一套清醒的“錯位競爭”邏輯，在一年內實現了30%到80%的出租率反彈，悄然變身為“福田十大創新社區”版圖中一個不可忽視的“AI細胞”。

　　回溯十余年前，多麗工業區是深圳電子商務產業當之無愧的先發地標。不僅是草根創業者的黃埔軍校，更是“獨角獸”的起錨地。2019年，貨拉拉正式進軍內地市場，第一站便落戶于此。在隨后的十幾年里，園區累計引進市場主體上萬家，交易額達上千億元，并于2012年被授予“國家電子商務示范基地” ，成為該領域首個民營國字號基地。

　　然而，商業世界的劇本總是充滿轉折。隨著電商紅海化及傳統模式觸及天花板，疊加園區內部復雜的產權糾紛，這個昔日的明星園區陷入了長達數年的停滯。在周圍新一代產業園等甲級寫字樓拔地而起、匯聚榮耀等巨頭產值突破2000億元的對比下，多麗顯得有些落寞。疊加產權歷史遺留問題桎梏，園區長期面臨改造滯后、產業散亂、招商乏力的困境，成了梅林乃至福田核心區一塊待喚醒的“價值洼地”。轉機出現在2025年。在梅林街道辦的強力介入與斡旋下，困擾園區多年的產權死結被解開。當“歷史包袱”卸下，一個現實問題擺在眼前：在這場AI驅動的城市產業競賽中，這個老舊的“老廠房”，路在何方？

　　找準身位：不做頭部做腰部

　　對于多麗的轉型，市場曾有過一種普遍焦慮：論建筑規格、論空間品質、論大堂形象，它難以與深圳CBD甲級寫字樓抗衡；論政策直達性，亦無法與政府直管物業比肩。與其以卵擊石，不如降維打擊。經過深度產業調研后，梅林街道與園區運營方達成共識：放棄對“總部經濟”的追逐，回歸工業園區最樸素的物理稟賦。

　　這是一套“田忌賽馬”式的差異化策略。深圳土地開發強度已近極限，大量快速成長的硬科技企業，尤其是AI硬件領域的“腰部”力量，面臨著一個結構性困境——體量尚未達到總部用地的準入門檻，而研發實驗室與中試基地又無法在標準寫字樓內落地。甲級寫字樓每平方米250公斤的承重標準，遠遠無法滿足硬件測試設備的安放要求。與此同時，大量成長型企業雖具備技術實力與發展潛力，卻尚未達到政府物業的招商門檻，亦難以承受甲級寫字樓的租金成本，卻迫切希望融入梅林日趨成熟的產業生態。作為中國超級獨角獸第一街，這里聚集了深圳近三成獨角獸估值，上下游企業間的協同效應與創新密度，正是這些企業最看重的成長土壤。此外，部分頭部企業的二級公司，出于與總部保持高效協同的現實考量，亦不愿遷離片區。這類企業既需與產業核心保持緊密連接，又對經營成本高度敏感——梅林AI硬件廣場的出現，恰好填補了這一市場空白。

　　“大企業有總部，有二級公司，有測試中心，有中試基地。總部設在甲級樓，二級公司需要離總部近，實驗室需要找能承重的廠房。我們承接的，正是被‘總部經濟’溢出的那些核心環節。”園區運營方負責人表示。

　　一家智能傳感領域的硬科技企業便是典型案例：總部設于梅林片區內的匯頂大廈，核心硬件實驗室及部分二級團隊，最終落地于僅一路之隔的梅林AI硬件創新廣場。關鍵考量有三——與總部保持步行可達的協同距離，租金成本遠低于甲級寫字樓，同時滿足實驗室對承重與層高的特殊要求。一個園區，同時化解了距離、成本、硬件三重制約。

　　政府側寫：街道與園區的“化學反應”

　　園區的轉型，從來不是單打獨斗。如果說“錯位定位”解決了“做什么”的問題，那么“與政府的同頻共振”則解決了“能做多大”的問題。

　　梅林街道目前確立了 “一主三輔” （智能終端為主，金融科技、人工智能、生活消費為輔）的產業格局，并正致力于打造“梅林AI硬件創新社區”。多麗的轉型，恰好嵌入了這一宏大敘事的關鍵節點。2026年6月，園區完成“梅林AI硬件創新廣場”的更名揭牌，正式宣告由“電商”轉向“AI硬件”。這并不是簡單的換招牌，而是一場深度的產業共謀。為了讓企業進得來、留得住，園區與梅林街道聯合發布《梅林街道社會化產業用房管理工作（試點）機制》——這是深圳首個街道級產業空間優惠政策，不涉及財政補貼，核心在于園區主動讓利，進行“彈性租賃+梯度減租”的扶持。政策不僅面向“一主三輔”方向的入駐企業給予5%-10%的租金優惠，企業還可根據發展階段靈活選擇租期與面積，實現初創期低成本入駐、成長期有序擴租。

　　在物理空間上，梅林街道與園區聯手打造了兩個差異化孵化器：聚焦AI應用快速落地的“梅創空間”，以及側重底層核心技術研發的“智創谷”。這構成了一個“基礎服務+專業賦能+產業對接”的全周期生態。目前，納入統計的53個孵化器單元出租率已達85%。更具標志性的是全國首個集成式“空天地宇AI智慧驛站”在此落地——集無人機停機坪（支持政務與物流無人機自動充電起降）、非機動車無線充電及立體車庫于一體。它不僅是園區配套，更是梅林數字化治理的“樣板間”。“入駐企業出門就能看到自己的技術被應用在真實場景中，這種‘場景招商’的吸引力，遠比減免幾個月租金要大。”一位入駐的初創企業創始人感嘆。

　　在這樣的產業氛圍下，園區先后與深圳市政府采購協會簽約，推動本地AI產品進入政府采購體系并拓展國際市場；與深圳市人工智能行業協會深化合作，圍繞企業培育、技術對接等構建可持續的AI+產業生態；與深圳市軟件行業協會共建軟件行業服務點，為入駐企業提供專業化的軟件賦能支撐；與深圳市專精特新企業發展協會、福田區算力產業協會及福田區梅林街道商會達成戰略合作，共同導入政策申報、資質培育、投融資對接、技術咨詢、人才與市場資源、創業培訓及產業活動等服務，提升園區企業培育、孵化和產業集聚能力。也將圍繞招商引企、品牌活動、常態溝通和場地支持展開，推動專精特新、算力產業及創業孵化項目在園區落地成長，形成資源共享、服務協同、生態共建的長期合作機制。讓這場從“電商”到“AI硬件”的轉型，不再是換個名字，而是長出了實實在在的系統競爭力。

　　服務內卷：老工業區的“甲級標準”與“煙火氣”

　　如果說產業定位決定了園區能走多高，那么運營服務則決定了園區能走多遠。面對“硬件不夠軟件來湊”的現實，梅林AI硬件創新廣場將服務標準推向了極致。“我們雖然不是甲級寫字樓，但提供甲級寫字樓的服務標準。”園區運營方負責人表示，無論企業規模大小，只要入駐，即可免費使用園區高標準的會議室進行商務接待，園區提供免費的接待服務，甚至包括會務禮儀支持，讓中小企業在面對客戶時“排面拉滿”。

　　而在留住人才的軟環境上，園區則注入了濃厚的“梅林式”人情味。依托位于北環大道黃金通道邊的交通優勢，園區內已完成了首棟國際化公寓“曼喬公寓”的改造，100%的出租率印證了職住平衡的剛需。此外，屋頂網球場、匹克球場、健身房、精品咖啡店的引入，讓這個園區呈現出一種混合業態的獨特魅力——既有實驗室里的嚴肅緊張，又有休閑社區的松弛感。

　　如今，當夜幕降臨，除了有實驗室不滅的燈光，園區角落的社區咖啡店里還三三兩兩散坐著年輕工程師們，結束一天的忙碌他們聊技術、聊生活、聊一切年輕人會聊的事情。在物流區，一批方頭方腦的無人配送小車則緩緩駛出，沿著預設路線將生鮮物資送往周邊的社區驛站，它們沒有疲倦，不懼風雨，正如腳下這片土地——歷經迭代，卻從未停止奔跑。

　　據統計，通過厘清產權、明確AI硬件定位并實施差異化改造，目前梅林AI硬件創新廣場整體出租率已從2025年底低谷期的30%拉升至80%，成功引入了利研科技、亞洲芯半導體等一批優質企業。

　　過去看多麗，看到的是歷史；現在看多麗，看到的是未來。在高密度建成區，像這樣的存量老舊工業區并不少見，盤活它們的關鍵不在于大拆大建，而在于量體裁衣式的產業適配——在政府引導下，找到屬于自己物理空間的最優產業生態位，并用極致的服務創造“不可替代性”。

　　而梅林街道的主動實踐與堅持，也展現了深圳這座城市的格局與韌性——不僅能夠培育榮耀、貨拉拉這樣的參天大樹，更在于它為無數像多麗這樣的產業土壤提供了迭代重生的機會，讓“AI硬件”的種子，能從一個個被歲月塵封的舊廠房里，破土而出。