新房裝修好還未入住，

　　卻因下水管道堵塞

　　導致衛生間返水

　　家中被淹。

　　為追回損失，

　　當事人陳女士將房地產公司、

　　物業公司及樓上26名業主

　　一并告至法院。

　　近日，合肥中院對該案作出二審判決，認定物業公司對陳女士的損害后果承擔30%的賠償責任；因陳女士未能舉證證明房地產公司及樓上業主對損害發生存在過錯，房地產公司及樓上業主無須承擔責任。

　　小區主管道堵塞

　　新裝修房屋被淹

　　2018年6月10日，陳女士與某房地產公司簽訂《商品房買賣合同》一份，購買該公司開發的位于合肥市瑤海區某小區5樓房屋一套。該幢房屋經相關部門驗收為合格工程。陳女士取得房屋后，與某物業公司簽訂《前期物業管理服務協議》一份，約定由該物業公司向案涉房屋提供物業服務。其后，陳女士對涉案房屋進行了裝修，并購買了衣柜等家具。2019年10月18日，由于小區主管道堵塞造成其家中衛生間返水，導致新房被淹，陳女士發現后報警。事后，物業公司及時對相關下水管道進行了清理、疏通，并將4樓與5樓之間的污水主管道鋸斷，從中掏出混凝土塊、塑料袋等堵塞物，重新安裝新的污水管道。陳女士起訴至合肥市瑤海區人民法院，請求判令房地產公司、物業公司及樓上業主連帶賠償其財產損失、租金損失、鑒定費合計17.7萬余元。

　　一審法院判決

　　一審法院審理后認為，涉案房屋堵塞的下水管道為主管道，物業公司在物業服務中存在過錯，應承擔30%的賠償責任。污水主管道鋸斷，從中掏出堵塞物，房地產公司建設該房屋時遺留的可能性較大，故房地產公司承擔30%的賠償責任。5層至34層房屋裝修或使用房屋的業主均可能會造成該損害結果的發生，應對陳女士的財產損失分別承擔賠償責任，故判決房地產公司、物業公司分別賠償陳女士5.4萬余元，陳女士及其他17戶業主各負擔4249.81元。物業公司、房地產公司及17戶業主不服一審判決，提起上訴。

　　二審法院判決

　　合肥中院二審審理后認為：

　　此案爭議的焦點集中在房地產公司、物業公司及17戶業主是否應對陳女士家中主下水管道堵塞致污水外溢產生的損失承擔賠償責任。

　　陳女士雖認為房地產公司及樓上業主均存在丟棄、遺留異物的可能性，但對于具體是誰實施了上述行為并不能明確。陳女士未能提供證據證明房地產公司及樓上業主實施了侵權行為，無法通過將實施行為的“可能性”推定為“確定性”，推定房地產公司及樓上業主對損害發生存在過錯并判令其等承擔侵權責任，故本案適用過錯責任原則。案涉排污立管系公共管道，除特殊情況外，管道的堵塞是逐步積聚形成的。在出現污水倒溢的情況之前，會發生下水不暢等異常現象，此時如果及時發現并處理，一般不會造成嚴重損失。由于排污立管均鋪設在業主家中，一旦某戶因管道堵塞發生污水倒溢，除該戶業主外，外人很難在第一時間發現異常。本案中，陳女士作為業主，對自己的房產負有審慎的管理、維護義務，對家中下水管道是否通暢、是否能正常使用應當予以積極關注。但從事發當日污水溢出室外才被物業管理員發現來看，涉案房屋此前應有相當長的一段時間無人照看、使用，陳女士對于損失的不斷擴大存在明顯過錯。且從案涉管道堵塞物的位置位于4樓與5樓之間來看，也難以排除陳女士自身存在不當使用行為的可能性。

　　物業公司作為物業服務企業，負有對小區內公共設施設備進行管理維護的義務。物業公司在發現異常后已及時聯系陳女士，事后也采取了有效措施疏通了管道，后來，陳女士房屋未再發生管道堵塞返水事件，應認定物業公司采取的上述維護措施及時有效。但考慮到案涉樓棟是高達30余層的高層住宅，物業公司應注意到高層住宅存在住戶人數多、內部設施結構復雜的特點，且小區處于新交付階段，在業主集中收房后易發生類似事件，尤其該小區此前已發生了污水倒溢導致業主家中財物嚴重受損的情況，物業公司應在提示警醒、巡查整改等預防工作方面加強防范，最大限度避免或減少類似情況發生，事前預防與事后處理應當雙管齊下。另外，物業公司在事發后直接將樓下排污立管更換，未對現場清理過程及清理的物品進行有效記錄也未保存，導致無法判定是否存在其他堵塞原因及堵塞物具體是何種物質，客觀上給受損失的業主維權取證造成一定困難。

　　因此，法院認為物業公司在風險防范及事后處置上仍有欠缺，由此確定物業公司對陳女士的損害后果承擔30%的賠償責任，判決物業公司賠償陳女士損失5.4萬余元，駁回陳女士的其他訴訟請求。

　　來源：“中國普法”公眾號

深圳市福田區建筑工務署

2022年9月27日