為正確審理住宅物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國民事訴訟法》、《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等有關(guān)法律、行政法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我省審判實際，制定本意見。

　　一、關(guān)于訴訟主體

　　1、業(yè)主委員會作為當事人，就物業(yè)服務(wù)有關(guān)事項代表全體業(yè)主進行訴訟，法律后果由全體業(yè)主承擔。

　　業(yè)主委員會起訴、應(yīng)訴、提起反訴、上訴、撤訴，變更、放棄或者承認訴訟請求，進行和解、調(diào)解等訴訟行為的，應(yīng)當向人民法院提交業(yè)主大會的授權(quán)決定。

　　2、涉及全體業(yè)主共同利益的事項，由業(yè)主委員會作為原告進行訴訟。但具有本意見第10條至第13條規(guī)定的情形之一，有直接利害關(guān)系的業(yè)主可以書面請求業(yè)主委員會向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會明確表示不提起訴訟，或者自收到請求之日起六十日內(nèi)未提起訴訟，或者情況緊急、不立即提起訴訟將會使有直接利害關(guān)系的業(yè)主或全體業(yè)主的共同權(quán)益受到難以彌補的損害的，有直接利害關(guān)系的業(yè)主在不增加其他業(yè)主義務(wù)或負擔的前提下可以自己的名義直接向人民法院提起訴訟。

　　未成立業(yè)主委員會的，有直接利害關(guān)系的業(yè)主可以自己的名義直接向人民法院提起訴訟。

　　僅涉及單個業(yè)主或者部分業(yè)主權(quán)益的，單個業(yè)主或者部分業(yè)主可作為原告提起訴訟。

　　3、符合下列情形之一的，物業(yè)使用人可以作為訴訟當事人參加訴訟：

　　(1）物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同引起的糾紛；

　　(2）物業(yè)使用人因違反物業(yè)服務(wù)合同或法律、行政法規(guī)、管理規(guī)約引起的糾紛；

　　(3)其他與物業(yè)使用人有直接利害關(guān)系的情形。

　　物業(yè)使用人作為當事人參加訴訟的，人民法院可依《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條的規(guī)定通知業(yè)主參加訴訟。

　　二、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同無效的認定與處理

　　4、具有下列情形之一的物業(yè)服務(wù)合同或有關(guān)合同條款應(yīng)當認定為無效：

　　(1）建設(shè)單位未依照《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款的規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；

　　(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反《物業(yè)管理條例》第三十二條第二款的規(guī)定，在起訴前沒有取得相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)的；

　　(3)業(yè)主委員會違反《物業(yè)管理條例》第十二條第三款的規(guī)定，沒有取得業(yè)主．大會的授權(quán)決定或未按業(yè)主大會授權(quán)決定的內(nèi)容簽訂物業(yè)服務(wù)合同，且在起訴前未取得業(yè)主大會或者專有部分占建筑物總面積過半數(shù)同時占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主追認的；

　　(4）建設(shè)單位違反《合同法》第四十條的規(guī)定，在與業(yè)主簽訂的商品房預售合同中約定排除業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或商定物業(yè)費的權(quán)利的；

　　(5）其他違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的情形。

　　5、物業(yè)服務(wù)合同被認定無效，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已提供物業(yè)服務(wù)的，如合同無效主要是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建設(shè)單位的過錯造成，可根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)項目和服務(wù)質(zhì)量，參照當?shù)卣块T制定的指導價計算物業(yè)費。但雙方約定的物業(yè)費低于該指導價的，按合同約定支付物業(yè)費；如合同無效主要是由業(yè)主方的過錯造成，可按合同約定支付物業(yè)費。

　　三、關(guān)于物業(yè)費糾紛的處理

　　6、業(yè)主應(yīng)自房屋交付之日起支付物業(yè)費。

　　房屋已具備交付條件，業(yè)主無正當理由拒絕辦理房屋交付手續(xù)的，應(yīng)當自建設(shè)單位通知其辦理交付手續(xù)的期限屆滿之次日起支付物業(yè)費。當事人另有約定的，從其約定。

　　7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或者業(yè)主雖未簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實上已接受了物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付相應(yīng)的物業(yè)費的，可予支持。雙方?jīng)]有約定物業(yè)費的支付標準和支付方式的，可根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)項目和服務(wù)質(zhì)量，并參照當?shù)卣块T制定的指導價計算物業(yè)費。

　　8、業(yè)主拖欠物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可請求業(yè)主按照合同約定支付滯納金。

　　當事人約定的滯納金數(shù)額超過遲延支付物業(yè)費造成損失的百分之三十的，業(yè)主可依照《合同法》第一百一十四條第二款的規(guī)定請求適當減少。遲延支付物業(yè)費造成的損失可推定為以拖欠的物業(yè)費總額為基數(shù)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)同期同類貸款利率計算的利息。

　　9. 2009年10月1日以后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)費超出當?shù)卣块T制定的指導價的，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費為由提出抗辯或者請求退還超出部分的物業(yè)費的，應(yīng)予支持。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費標準已經(jīng)當?shù)貎r格行政主管部門核定的除外。

　　物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)有關(guān)規(guī)定實行市場調(diào)節(jié)價的，不適用前款規(guī)定。

　　四、關(guān)于民事責任的承擔

　　10、物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有下列行為之一的，應(yīng)承擔違約責任：

　　(1)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護管理不善的；

　　(2）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、公共秩序等未盡到管理職責造成物業(yè)區(qū)域環(huán)境惡化的；

　　(3）有其他不履行合同義務(wù)行為的。

　　11、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意擅自經(jīng)營共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，或者未經(jīng)業(yè)主同意搭建構(gòu)筑物、設(shè)置廣告牌、停車位等進行營利活動，或者有其他侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為的，應(yīng)當停止侵害、排除妨礙、恢復原狀、賠償損失、返還收益。

　　12、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按《物業(yè)管理條例》第二十八條、第二十九條的規(guī)定履行查驗和接受資料義務(wù)，造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的缺陷未能及時發(fā)現(xiàn)，導致業(yè)主不能在法定或約定期限內(nèi)向建設(shè)單位主張權(quán)利而遭受損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔相應(yīng)的賠償責任。

　　13、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)、目的及通常標準履行必要的報告、通知或者提示等義務(wù)，造成業(yè)主權(quán)益損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依其過錯大小承擔相應(yīng)的賠償責任。

　　14、物業(yè)服務(wù)企業(yè)無正當理由侵擾業(yè)主的生活或宣揚、披露業(yè)主的隱私，造成業(yè)主相關(guān)權(quán)益損害，業(yè)主可以請求其停止侵害、賠償損失、恢復名譽。

　　15、業(yè)主拒絕為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供必要的協(xié)助，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法全面、適當履行物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以此作為其未能完全履行合同義務(wù)的抗辯事由，請求減輕或免除責任。

　　16、業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或法律、行政法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)的行為，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可請求業(yè)主承擔停止侵害、排除妨礙、恢復原狀等民事責任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主或物業(yè)使用人違反物業(yè)服務(wù)合同或法律、行政法規(guī)、管理規(guī)約的行為采取“罰款”措施，業(yè)主或物業(yè)使用人

　　請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)返還該款項的，應(yīng)予支持。但“罰款”性質(zhì)實為違約金的，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十四條的規(guī)定處理。

　　17、物業(yè)服務(wù)合同對財物保管有約定的，從其約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同對財物保管沒有約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已盡必要的安全保障義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔賠償責任。

　　18、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主或物業(yè)使用人的專用停車位或者停放在住宅小區(qū)的其他車輛收取物業(yè)費或者保管費，如發(fā)生車輛毀損、丟失的，按照《中華人民共和國合同法》第三百七十四條關(guān)于有償保管合同的規(guī)定處理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對停放在住宅小區(qū)內(nèi)的車輛沒有收取費用，但采取發(fā)卡、登記等管理措施的，應(yīng)當認定形成無償保管合同關(guān)系，如發(fā)生車輛毀損、丟失的，按照《中華人民共和國合同法》第三百七十四條關(guān)于無償保管合同的規(guī)定處理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對停放在住宅小區(qū)內(nèi)的車輛沒有收取費用，也沒有采取發(fā)卡、登記等管理措施，如果發(fā)生車輛毀損、丟失的，應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到安全保障義務(wù)及其過錯程度確定其應(yīng)否承擔賠償責任及責任的大小。

　　車輛所有人或使用人對車輛毀損、丟失也存在過錯的，可減輕或免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責任。

　　19、因共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在不安全因素導致業(yè)主、物業(yè)使用人或第三人受到人身、財產(chǎn)損害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的民事責任。

　　20、業(yè)主、物業(yè)使用人或其他合法進入住宅小區(qū)者在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)因第三人的行為遭受人身、財產(chǎn)損害，有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)，受害人請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償損失的，可根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯大小、收費標準等因素，合理確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責任。

　　21、業(yè)主拖欠物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自采取停水、電、氣等措施，造成業(yè)主損害，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止侵害、賠償損失的，應(yīng)予支持。

　　業(yè)主拖欠水、電、氣等費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受水、電、氣供應(yīng)企業(yè)的委托，停止對業(yè)主供應(yīng)水、電、氣等，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔賠償責任的，不予支持。