福田區關于業主大會、業主委員會若干問題的指導意見（試行） 

　　(2015年5月19日福田區政府六屆七十三次常務會議通過) 

　　為解決業主大會和業主委員會在成立及日常活動中存在的疑難問題，指導業主委員會依法履行職責，維護廣大業主的合法權益，促進社區物業管理健康發展，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《深圳經濟特區物業管理條例》、《<深圳經濟特區物業管理條例>實施若干規定》等有關法律、行政法規和行政規章的規定，結合我區實際，制定本指導意見。 

　　一、關于業主大會和業主委員會的主體地位問題 

　　1、[業主大會是決策機構] 業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護本物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，涉及全體業主共同利益的事項應當由業主大會作出決定。 

　　2、[業主委員會是執行機構] 業主委員會執行業主大會決定的事項，根據業主大會的授權依法維護全體業主的合法權益。業主委員會備案通知書是業主委員會依法成立的證明文件。 

　　3、[鼓勵業主大會或業主委員會取得法人資格] 鼓勵具備法人條件的業主大會或業主委員會，依法向民政部門申請登記為法人。 

　　二、關于業主大會召開難問題 

　　4、[業主代表大會] 物業管理區域內業主人數較多，在難以召開業主大會的情況下，可以探索召開業主代表大會。業主代表由每棟或每個單元的業主在社區居民委員會的組織下推選產生，經所代表的業主書面授權委托后行使代表權利。業主代表的人數應當根據本物業區域業主總人數及物業類型等實際情況確定,但每名業主代表所代表的業主人數不得低于5人。業主書面授權委托的內容、期限、權限及業主代表的產生辦法、業主代表大會召開方式以及業主大會和業主委員會議事規則，由區住房和建設局制定示范文本。 

　　5、[單元業主代表] 物業管理區域內建筑物少于5棟時，每個單元可以推選一名業主作為該單元的業主代表。單元業主代表應當具備業主委員會候選人的資格條件，并履行下列職責： 

　　（1）及時了解本單元業主、物業使用人的意見和建議； 

　　（2）代表本單元業主提出改進管理服務的建議或訴求； 

　　（3）及時將業主大會、業主委員會或物業服務企業作出的涉及本單元業主利益的重大事項，告知本單元的全體業主； 

　　（4）組織本單元的業主或業主代表參加業主大會會議； 

　　（5）代表本單元的業主列席業主委員會會議； 

　　（6）協助業主委員會或居民委員會召開單元業主會； 

　　6、[樓棟業主代表] 物業管理區域內具有5棟以上建筑物時，每棟建筑物可以推選一名業主作為該棟建筑物的樓棟業主代表。樓棟業主代表應當具備業主委員會候選人的資格條件，并履行下列職責： 

　　（1）及時了解本棟建筑物業主、物業使用人的意見和建議； 

　　（2）代表本棟建筑物業主提出改進管理服務的建議或訴求； 

　　（3）及時將業主大會、業主委員會或物業服務企業作出的涉及本棟建筑物業主利益的重大事項，告知本棟建筑物的全體業主； 

　　（4）組織本棟建筑物的業主或業主代表參加業主大會會議； 

　　 （5）代表本棟建筑物的業主列席業主委員會會議； 

　　 （6）協助業主委員會或居民委員會召開樓棟業主會或單元業主會； 

　　 7、[單元業主代表和樓棟業主代表產生辦法] 單元業主代表和樓棟業主代表應當在業主委員會的組織下推選產生。未成立業主委員會的物業管理區域，單元業主代表和樓棟業主代表應當在居民委員會的組織下推選產生。 

　　 8、[單元業主會和樓棟業主會] 涉及本棟建筑物或本單元業主共同利益，如外墻維修、電梯更新改造等管理事項，需要業主共同作出決定時，由業主委員會組織召開單元業主會或樓棟業主會。未成立業主委員會的物業管理區域，由居民委員會組織召開單元業主會或樓棟業主會。 

　　 9、[業主委員會缺位情況下業主大會的組織] 未成立業主委員會的物業管理區域，涉及全體業主共同利益的事項，如物業服務費的調整、專項維修資金的籌集和使用等，需要召開業主大會作出決定時，街道辦事處可以組織召開業主大會。 

　　 三、關于業主大會召開程序問題 

　　10、[建設單位不配合籌備工作] 建設單位或物業服務企業，經街道辦事處兩次書面通知仍不參加首次業主大會會議籌備組工作時，街道辦事處有權推薦一名業主代表替代建設單位或物業服務企業組建首次業主大會籌備組。 

　　11、[籌備組業主代表的選定及限制] 確定首次業主大會籌備組中的業主代表，應當考慮棟或單元的因素，在每棟或單元之間合理分配代表名額，使業主代表具有更廣泛的代表性。 

　　業主代表無正當理由提出辭職或連續三次拒不參加籌備組會議的，取消其業主代表資格。籌備組的業主代表人數不足時，由街道辦事處在愿意參加籌備工作，且有3名以上業主推薦的業主中確定。 

　　12、[重要文件審查] 業主大會公告和表決票（或選舉票）在發布或送達業主之前，應當向街道辦事處報備，接受街道辦事處的監督指導。街道辦事處應當在收到報備文件后7個工作日內出具指導意見。對違反法律法規規定的公告和表決票（或選舉票），街道辦事處應當責令業主大會會議召集人限期改正，逾期不改正的，由街道辦事處提請區住房和建設局予以撤銷。 

　　13、[投票監督] 為保證業主大會召開程序的公開、公平和公正，業主大會會議召集人應當組織業主代表參與業主大會的發票、投票以及開箱驗票和計票的監督工作。業主大會會議召集人可以委托與選舉或表決事項無利害關系的第三方進行表決票（或選舉票）的發放、回收和驗票統計工作。 

　　14、[表決票保存] 首次業主大會表決結果票箱由社區居民委員會保管。業主大會由業主委員會組織時，表決結果票箱在社區居民委員會貼封后由業主委員會保管。上述表決票的最低保存期限為一年。 

　　四、關于業主委員會選舉問題 

　　15、[委員資格認定] 下列情形可以作為認定業主不具備業主委員會委員、候補委員候選人法定資格條件的依據： 

　　（1）在候選人推舉日仍欠交物業管理有關服務費和物業專項維修資金； 

　　（2）違反管理規約或法律法規及規章規定的物業裝飾裝修禁止性規定，經物業服務企業或政府有關部門要求整改，拒不改正的； 

　　 （3）擔任業主委員會委員期間被業主大會罷免委員資格的，或未經半數以上委員同意仍然辭去委員職務的； 

　　 （4）擔任業主委員會委員期間收受物業服務企業或者相關利害關系人提供的利益或報酬； 

　　  （5）出具虛假業主簽名文件的； 

　　  （6）有犯罪記錄或被公安機關處以行政拘留處罰的； 

　　  （7）因債務糾紛被法院或仲裁機構判決或裁定承擔償還責任，至候選人推薦之日尚未清償的； 

　　  （8）在市物業管理誠信系統存在不良信用記錄的； 

　　  （9）在金融機構或其他社會團體存在不良信用記錄。 

　　 16、[候選人推薦] 業主聯名推薦業主委員會委員、候補委員候選人應當在業主大會會議召集人規定的時間內完成。業主大會會議召集人收到業主聯名推薦文件后，應當開具收文回執。業主大會會議召集人認為業主聯名推薦文件不符合推薦要求時，應當以書面形式向提交人說明理由，并給予提交人三個工作日的改正期，逾期未改正的視為放棄推薦。業主大會會議召集人應當公告聯名推薦文件的收件人、收件時間和收件地點，被推薦人應當依照公告的規定提交。 

　　17、[候選人公示] 業主大會會議召集人公示候選人的相關信息時，應當將推薦人和推薦理由及被推薦人的書面承諾同時公示。候選人由業主聯名推薦的，應當同時公示業主聯名推薦文件。 

　　18、[候選人退出] 被推薦候選人人數超過預定委員、候補委員人數50%的，由業主大會會議召集人組織被推薦人投票，根據被推薦人所得票數從高到低的排序確定。被推薦人得票數相同時，通過抽簽方式決定排序。已確定為候選人的被推薦人退出選舉的，其他被推薦人依得票排序遞補。 

　　19、[候選人見面] 業主大會會議召集人應當在投票選舉七日前在本物業管理區域內組織召開候選人與業主的見面會。候選人可以在見面會上發表參選意見并回答業主的提問。 

　　禁止候選人以贈送禮金、禮品或有價票證等方式向業主拉票。違反本項禁止性規定的，取消其候選人資格。 

　　五、關于業主委員會監管問題 

　　20、[承諾制度] 業主委員會應當在選舉產生之日起10日內，在街道辦事處的組織下召開業主委員會與業主的見面會。全體委員和候補委員應當在社區居民委員會的見證下簽訂廉潔自律承諾書。廉潔自律承諾書應當在本物業管理區域公示，并由社區居民委員會存檔。業主委員會備案時應當同時提交廉潔自律承諾書。 

　　21、[財務公開] 業主委員會應當于每年3月前將上年度的履職報告及財務收支情況在本小區內進行公示，公示期不得少于30日。 

　　22、[居委會監督] 探索建立社區居委會對業主委員會指導監督的工作機制。社區居委會應當協助街道辦事處監督業主委員會開展工作，維護居民的合法權益。業主委員會應主動接受社區居委會監督，召開業主大會、業主委員會會議，應當告知相關的社區居民委員會，并聽取意見；對業主大會、業主委員會違反法律、法規的決定，社區居委會應當及時向街道辦事處報告。 

　　23、[業主監督] 業主、房屋使用人或物業服務企業發現業主委員會成員利用職務便利不支付物業管理費、停車費或侵占小區公共財物等違法違規行為，有權向居民委員會或街道辦事處舉報。業主委員會成員涉嫌違法犯罪的，知情人可以向當地公安機關舉報。 

　　24、[街道辦監督] 街道辦事處應當對業主委員會的履職情況進行年度監督檢查。業主委員會應當在每年3月前向街道辦事處提交上一年度的履職情況報告，主動接受街道辦事處的監督指導。 

　　25、[業主委員會協會] 積極探索成立業主委員會協會，通過業主委員會協會加強對業主委員會的監督指導。 

　　26、[解散業主委員會] 業主委員會有下列情形之一的，由區住房和建設局責令限期改正；逾期未改正的，經街道辦事處調查屬實報由區主管部門予以解散： 

　 （1）不按規定履行業主委員會職責，經街道辦事處三次要求限期改正，仍未改正的； 

　 （2）招募、指使社會人員通過威脅或暴力手段強行驅趕物業公司，非法接管小區并自行管理或非法引入其他物業公司管理的； 

　　（3）未經業主大會授權擅自解聘或招聘物業服務企業的； 

　　（4）違法侵占和使用小區本體維修資金的； 

　　 （5）收受物業服務企業或相關單位非法利益； 

　　 （6）非法侵占、私吞小區公共收益； 

　　 （7）與物業服務企業或相關施工單位通過簽訂虛假合同的形式加大小區公共開支，獲取非法利益，侵害業主合法權益； 

　　 （8）存在其他嚴重損害業主利益的違法或不良誠信行為。 

　　 27、[司法監督] 對業主委員會成員涉嫌犯罪的舉報，公安機關應當積極立案偵查。對業主委員會成員涉及與物業管理有關犯罪的典型判例，人民法院應當及時向新聞媒體公開。 

　　若業主委員會成員或管理處工作人員實施了侵害業主權利的行為，業主向法院提起民事訴訟并向區檢察院申請支持起訴，區檢察院可以支持起訴。 

　　 28、[司法解決] 業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。 

　   業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 

　　 六、關于糾紛投訴處理問題 

　　 29、[投訴處理機構] 街道辦事處受理本轄區范圍內有關業主大會和業主委員會的投訴。街道辦事處應當公開受理投訴的聯系方式、地點及受理條件。 

　　 30、[投訴主體及舉證責任] 投訴人與被投訴對象必須具有法律上的利害關系，且投訴人對其所投訴的事實負有舉證責任。 

　　 31、[投訴處理原則] 街道辦事處對投訴人的投訴應當審查，沒有證據的投訴或不屬于職責范圍內的投訴，告知投訴人不予受理。符合受理條件的，應當受理并依法處理。 

　　街道辦事處開展調查，應當針對投訴人投訴的事實和對象進行核查，在必要的情況下，可以擴大核查范圍。街道辦事處應當將核查的事實和處理意見以書面的形式告知投訴人。 

　　七、關于提高業主委員會履職能力問題 

　　32、[執行秘書資格限定] 為保證業主委員會依法履行職責，業主委員會選任執行秘書時應當堅持公開、公正的原則，禁止選任與業主委員會成員及物業服務企業之間存在利害關系的人擔任執行秘書。 

　　33、[鼓勵具有社會公信力的人士參與] 鼓勵人大代表、政協委員、律師等專業人士參選本物業管理區域的業主委員會委員和擔任業主委員會負責人。 

　　34、[專業支持] 鼓勵業主委員會聘用物業管理師、會計師和律師等專業人才，為業主委員會的規范運作提供專業支持。 

　　35、[社會服務] 各街道辦事處要發揮社會組織在業主大會和業主委員會規范運作中的作用，積極探索向有經驗、有專業能力的社會組織購買輔導業主大會和業主委員會規范運作的社會服務。 

　　36、本指導意見自發布之日起試行，有效期二年。