各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會：

　　為規(guī)范福田區(qū)物業(yè)專項維修資金管理活動，保障物業(yè)管理區(qū)域共有物業(yè)的正常使用，保護(hù)物業(yè)專項維修資金共有人的合法權(quán)益，結(jié)合福田區(qū)實際，我局制定了《深圳市福田區(qū)物業(yè)專項維修資金管理指引》，現(xiàn)予以印發(fā)，請認(rèn)真組織實施。實施中遇到的問題，請向深圳市福田區(qū)住房和建設(shè)局反映。

　　特此通知

　　附件：深圳市福田區(qū)物業(yè)專項維修資金管理指引

深圳市福田區(qū)住房和建設(shè)局

2025年12月31日

附件

深圳市福田區(qū)物業(yè)專項維修資金管理指引

第一章 總  則

　　第一條【制定依據(jù)】為規(guī)范物業(yè)專項維修資金的管理，保障物業(yè)管理區(qū)域共有物業(yè)的正常使用，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》《深圳市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定》等規(guī)定，結(jié)合福田區(qū)實際，制定本指引。

　　第二條【區(qū)住房和建設(shè)部門職責(zé)】區(qū)住房和建設(shè)部門負(fù)責(zé)福田區(qū)物業(yè)專項維修資金追繳、使用等具體監(jiān)督管理工作，承擔(dān)區(qū)物業(yè)專項維修資金管理機(jī)構(gòu)（以下簡稱區(qū)管理機(jī)構(gòu)）相關(guān)職責(zé)。

　　第三條【街道辦事處職責(zé)】街道辦事處負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展物業(yè)專項維修資金繳納和使用相關(guān)活動，調(diào)解物業(yè)專項維修資金有關(guān)爭議，并配合住房和建設(shè)部門對物業(yè)專項維修資金進(jìn)行監(jiān)督管理。具體包括：

　　（一）指導(dǎo)督促業(yè)主大會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)將日常維修金移交市管理機(jī)構(gòu)代為管理或依法決定日常維修金自行管理；對區(qū)住房和建設(shè)部門開展追繳予以必要的協(xié)助，對業(yè)主大會自行追繳首期維修金、續(xù)籌、催繳維修資金予以協(xié)助。

　　（二）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會關(guān)于物業(yè)專項維修資金使用相關(guān)活動，組織或應(yīng)邀參加相關(guān)物業(yè)管理聯(lián)席會議；發(fā)現(xiàn)物業(yè)專項維修資金使用存在損害業(yè)主權(quán)益的，可向區(qū)管理機(jī)構(gòu)申請暫不予辦理核銷、劃撥手續(xù)，或者通知業(yè)主共有資金開戶單位暫停使用物業(yè)專項維修資金。

　　（三）對未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅物業(yè)管理區(qū)域，依法指定社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)，組織業(yè)主共同決議籌集、管理和使用物業(yè)專項維修資金，及時解決住宅區(qū)物業(yè)管理面臨的可能影響公共安全或者管理秩序等緊急情況或重大事件。

　　各街道辦事處應(yīng)建立本轄區(qū)物業(yè)專項維修資金管理工作機(jī)制，組織轄區(qū)各社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理區(qū)域黨組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)主體，做好轄區(qū)維修資金繳交、使用全過程指導(dǎo)監(jiān)督工作。

第二章 繳交和續(xù)籌

　　第四條 【日常維修金繳存】業(yè)主大會既未決定將日常維修金移交市管理機(jī)構(gòu)代為管理，又未決定由業(yè)主大會自行管理的，應(yīng)當(dāng)按月將實際收取的日常維修金移交市管理機(jī)構(gòu)代為管理。業(yè)主大會決定依法自行管理的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將日常維修金存入業(yè)主共有資金賬戶的維修資金子賬戶。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在2020年11月1日前代收的日常維修金應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織清算，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合開展清算工作。《深圳市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定》實施前物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主未繳納日常維修金的，由該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會決定補(bǔ)繳數(shù)額。

　　第五條 【日常維修金繳交監(jiān)督】區(qū)住房和建設(shè)部門定期梳理日常維修金斷繳項目清單，并通報至各街道辦事處。街道辦事處協(xié)助對未及時繳存日常維修金的業(yè)主大會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行書面提醒及約談。對于逾期未將日常收取的物業(yè)專項維修資金存入專戶的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由區(qū)住房和建設(shè)部門依法采取責(zé)令整改、行政處罰、不良行為記錄等懲戒措施。

　　業(yè)主未繳清物業(yè)專項維修資金的，由業(yè)主委員會組織清算并進(jìn)行催繳，或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為催繳。催繳的方式包括但不限于公示《欠繳名冊》、向欠繳業(yè)主書面催告、提起民事訴訟等。業(yè)主委員會可以將清算結(jié)果向區(qū)管理機(jī)構(gòu)書面反映并提出意見。

　　第六條 【首期維修金追繳】建設(shè)單位未按照規(guī)定繳納原房屋公用設(shè)施專用基金或者首期歸集的專項維修資金的，由區(qū)住房和建設(shè)部門予以追繳，業(yè)主大會也可以依法追繳。

　　第七條 【維修金續(xù)籌】一個物業(yè)管理區(qū)域的代管物業(yè)專項維修資金賬戶余額低于實繳首期維修金百分之三十的，共有物業(yè)收益余額應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項維修資金。業(yè)主委員會或代履行業(yè)主委員會職責(zé)的社區(qū)居民委員會應(yīng)擬定物業(yè)專項維修資金的續(xù)籌方案，經(jīng)業(yè)主大會依法表決通過并取得授權(quán)后組織相關(guān)業(yè)主續(xù)籌。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分棟的代管物業(yè)專項維修資金賬戶余額低于其分棟實繳首期維修金百分之三十的，該分棟業(yè)主可以參照前款規(guī)定共同決定進(jìn)行續(xù)籌，但不得與業(yè)主大會作出的相關(guān)決定相抵觸。

第三章 使用管理

第一節(jié) 一般規(guī)定

　　第八條 【使用類型】物業(yè)專項維修資金的使用區(qū)分為三種類型：專項使用、日常使用和應(yīng)急使用。

　　第九條 【實施主體】專項使用應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定實施；日常使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會決定授權(quán)業(yè)主委員會監(jiān)督實施，或由依法代履行業(yè)主委員會職責(zé)的居民委員會監(jiān)督實施；應(yīng)急使用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施。

　　第十條 【申請主體】專項維修資金的申請由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出；無物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，根據(jù)業(yè)主大會決定，可以由業(yè)主委員會或代履行業(yè)主委員會職責(zé)的社區(qū)居民委員會申請。

　　第十一條【維修方案編制】物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)共有物業(yè)損壞情況或者業(yè)主要求，制定檢測鑒定、維修、更新或改造方案（以下簡稱維修方案）。也可根據(jù)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主決議情況，由業(yè)主委員會或委托施工單位制定維修方案。

　　維修方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修項目、維修程度、預(yù)算費(fèi)用、分?jǐn)偡秶蜆?biāo)準(zhǔn)、施工單位選定方式、竣工驗收、結(jié)算和造價審核要求等內(nèi)容，對于技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求的維修項目，依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，由具有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制維修技術(shù)方案，并出具施工圖。

　　第十二條 【施工單位選取】業(yè)主大會可以授權(quán)業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法選定施工單位。對于選擇通過公開招標(biāo)方式選取施工單位的維修工程項目，鼓勵委托工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)通過專業(yè)招標(biāo)交易平臺進(jìn)行公開招標(biāo)，招標(biāo)全過程應(yīng)公平、公開、公正；對于采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目的能力、資信良好的特定法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書。相關(guān)主體要嚴(yán)格依照招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法律法規(guī)開展招標(biāo)投標(biāo)活動。

　　第十三條 【工程造價審核】業(yè)主大會可以通過業(yè)主大會會議或者管理規(guī)約等形式對專項使用和日常使用的具體劃分標(biāo)準(zhǔn)和適用范圍，以及對項目維修費(fèi)用超過十萬元或者結(jié)合實際情況確定的金額是否提請第三方造價咨詢機(jī)構(gòu)造價審核等事項作出決定。

　　業(yè)主大會決定提請第三方造價咨詢機(jī)構(gòu)造價審核的，應(yīng)在業(yè)主大會表決中明確自行委托的造價咨詢機(jī)構(gòu)名稱或選取造價咨詢機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)、咨詢委托價格及資金列支渠道。

　　第十四條 【監(jiān)理單位聘請】鼓勵業(yè)主大會聘請第三方監(jiān)理單位對工程施工過程進(jìn)行監(jiān)理。監(jiān)理單位應(yīng)根據(jù)合同約定負(fù)責(zé)對維修項目進(jìn)行全過程工程質(zhì)量安全監(jiān)督并做好維修項目造價控制。

　　第十五條 【組織維修】申請單位應(yīng)按照維修方案組織實施。原則上，首款撥付到賬一個月內(nèi)，需組織施工單位進(jìn)場啟動施工，有合理事由無法在時限內(nèi)啟動施工的需向區(qū)管理機(jī)構(gòu)提交情況說明。工程施工過程中物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會應(yīng)按法律法規(guī)規(guī)定及施工合同約定維持施工現(xiàn)場的秩序，做好工程質(zhì)量和安全監(jiān)督工作，督促施工單位、監(jiān)理單位等建設(shè)主體落實主體責(zé)任。申請單位及施工單位應(yīng)按法律法規(guī)的規(guī)定，及時在施工現(xiàn)場對施工過程中的相關(guān)信息進(jìn)行公示。

　　第十六條 【竣工驗收】業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等施工合同委托方應(yīng)督促施工單位嚴(yán)格按照維修方案及合同約定，按時保質(zhì)保量完成維修工程。業(yè)主大會、業(yè)主委員會委托專業(yè)機(jī)構(gòu)驗收的，由專業(yè)機(jī)構(gòu)出具驗收合格文件。

　　第十七條 【及時驗收及申報原則】小型維修項目原則上應(yīng)于施工合同簽訂后六個月內(nèi)竣工驗收，中大型維修項目原則上于施工合同簽訂后一年內(nèi)竣工驗收。申請單位原則上應(yīng)在竣工驗收后三個月內(nèi)發(fā)起工程竣工結(jié)算申請。維修項目原則上應(yīng)在竣工驗收后一年內(nèi)辦理尾款申請或一次性撥付。有合理事由無法在時限內(nèi)竣工驗收、造價審核或申報資金核撥的，需向區(qū)管理機(jī)構(gòu)提交情況說明。

　　第十八條【業(yè)主決議及公示要求】業(yè)主大會決議、信息公示要求根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》《深圳市物業(yè)管理電子投票規(guī)則》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　維修資金使用情況應(yīng)依法進(jìn)行公示，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公開張貼并同時在深圳市物業(yè)管理信息平臺發(fā)布，時間不少于十日。公開張貼的公示情況需拍照留存。

第二節(jié) 專項使用

　　第十九條【專項使用范圍】專項使用適用于共有物業(yè)大、中修和專項維修、更新、改造等項目。

　　第二十條【表決要求】維修資金使用分?jǐn)偡绞健⒕S修方案、工程預(yù)算費(fèi)用、施工方選定方式等應(yīng)提交業(yè)主大會進(jìn)行表決。部分共有的，由該部分業(yè)主共同表決。

　　第二十一條【專項使用備案】物業(yè)服務(wù)企業(yè)將維修方案中的相關(guān)信息及電子申請材料錄入深圳市物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)，并核對分?jǐn)傂畔ⅰ?/p>

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)持維修方案、業(yè)主大會會議決議或者相關(guān)業(yè)主的書面同意意見、竣工驗收合格文件、維修合同、合法票據(jù)和結(jié)算資料等材料到物業(yè)項目所在街道辦事處的行政服務(wù)大廳提交申請撥付資料。

　　街道辦事處對備案材料進(jìn)行初審，主要審查：申請材料符合清單要求、簽章準(zhǔn)確；業(yè)主委員會在有效期內(nèi)或已依法完成居委會代行業(yè)委會流程；業(yè)主大會決議證明真實有效；業(yè)主大會召開及公示程序符合法律法規(guī)要求；申請主體（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）為該小區(qū)在管物業(yè)管理單位；工程已完成竣工驗收（尾款申請或一次性申請）。

　　街道辦事處于收件后五個工作日內(nèi)向區(qū)管理機(jī)構(gòu)提交審核意見并移送申請材料。區(qū)管理機(jī)構(gòu)對材料進(jìn)行復(fù)審后辦理撥付備案，于收件后十個工作日內(nèi)向市管理機(jī)構(gòu)申請劃撥。若材料需要補(bǔ)齊補(bǔ)正，由區(qū)管理機(jī)構(gòu)在收件后三個工作日內(nèi)一次性告知申請單位補(bǔ)齊補(bǔ)正。

第三節(jié) 日常使用

　　第二十二條 【日常使用范圍】日常使用（備用金）適用于共有物業(yè)日常小額維修項目。

　　第二十三條 【備用金設(shè)立】業(yè)主大會可以決定設(shè)立用于共有物業(yè)日常小額維修的備用金制度及單次申請額度，并決定業(yè)主委員會可以對不超過業(yè)主大會決定限額的備用金使用和再次申請進(jìn)行審核。經(jīng)業(yè)主大會表決同意，在業(yè)主委員會換屆過渡期內(nèi)或未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域，可以由業(yè)主大會授權(quán)社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會關(guān)于備用金使用審核和再次申請的職責(zé)。

　　業(yè)主大會初次授權(quán)時未明確備用金設(shè)立有效期的，業(yè)主委員會換屆后無需重新授權(quán)；業(yè)主大會初次授權(quán)時設(shè)立了有效期的，在有效期滿后再次申請備用金需由業(yè)主大會重新表決設(shè)立事宜。

　　第二十四條【備用金劃撥】業(yè)主大會表決通過設(shè)立備用金制度、額度與使用等事項。物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入深圳市物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)提交備用金備案申請，并打印申請表以及分?jǐn)偯骷?xì)表等材料。申請單位持備用金申請材料提交至區(qū)管理機(jī)構(gòu)審核備案。若材料齊全，區(qū)管理機(jī)構(gòu)于收件后十個工作日內(nèi)向市管理機(jī)構(gòu)申請劃撥。若材料需要補(bǔ)齊補(bǔ)正，區(qū)管理機(jī)構(gòu)在收件后三個工作日內(nèi)一次性告知申請單位補(bǔ)齊補(bǔ)正。

第四節(jié) 應(yīng)急使用

　　第二十五條 【應(yīng)急使用范圍】應(yīng)急使用適用于緊急和必要情形下的應(yīng)急處置和維修項目。具體情形根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。應(yīng)急維修方案的編制應(yīng)遵循必要性、適當(dāng)性的原則。

　　第二十六條 【應(yīng)急處置及報告】發(fā)生應(yīng)急情形，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取應(yīng)急處置措施，并在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會、轄區(qū)街道辦事處。關(guān)于供水、排水、供電、供氣等設(shè)施設(shè)備故障影響正常使用的緊急情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同時報告相關(guān)專營單位。

　　第二十七條 【應(yīng)急情形認(rèn)定】業(yè)主委員會（代履行業(yè)主委員會職責(zé)的社區(qū)居民委員會）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)報告的緊急情形和維修事項真實性、緊迫性與合法性予以審核確認(rèn)，并出具書面認(rèn)定意見。業(yè)主委員會無正當(dāng)理由不對維修事項和緊急情形予以確認(rèn)或者物業(yè)管理區(qū)域無業(yè)主委員會的，物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處可據(jù)實代為確認(rèn)。

　　應(yīng)急維修費(fèi)用十萬元（含）以上的，如相關(guān)部門未出具針對維修事項的整改通知書，街道辦事處需對緊急情形和維修事項出具審核意見。

　　街道辦事處審核過程中認(rèn)為應(yīng)急情形認(rèn)定可能存在爭議的，可組織有關(guān)部門、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)黨委、物業(yè)管理區(qū)域黨組織、業(yè)主代表等召開物業(yè)管理聯(lián)席會議對應(yīng)急維修范圍、維修事項予以充分討論。

　　第二十八條 【及時維修原則】原則上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會應(yīng)在應(yīng)急情形認(rèn)定之日起三個月內(nèi)動工組織維修，超過六個月未動工的，須重新認(rèn)定緊急情形和維修事項。有合理事由無法在時限內(nèi)組織維修的，需向區(qū)管理機(jī)構(gòu)提交情況說明。

　　第二十九條 【應(yīng)急使用備案】應(yīng)急情形經(jīng)認(rèn)定后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將維修方案等有關(guān)信息錄入深圳市物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)，持申請表、分?jǐn)偯骷?xì)、竣工驗收合格文件、合法票據(jù)和結(jié)算資料等相關(guān)材料至區(qū)管理機(jī)構(gòu)申請備案。若材料齊全，區(qū)管理機(jī)構(gòu)于收件后十個工作日內(nèi)向市管理機(jī)構(gòu)申請劃撥。若材料需要補(bǔ)齊補(bǔ)正，區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在收件后三個工作日內(nèi)一次性告知申請單位補(bǔ)齊補(bǔ)正。

第四章 附  則

　　第三十條 本指引與上級相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章不一致的，依照上級相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十一條 本指引自2026年2月1日起施行，有效期為3年，執(zhí)行過程中的具體問題由區(qū)住房和建設(shè)部門負(fù)責(zé)解釋。