為保障社會各界、廣大市民的知情權(quán)、表達權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán),廣泛聽取社會各界的意見和建議,提高行政決策的科學(xué)性和透明度,更好地監(jiān)督、完善相關(guān)政策文件的公平、公正及實用性,根據(jù)《重大行政決策程序暫行條例》《廣東省重大行政決策聽證規(guī)定》《深圳市行政聽證辦法》等相關(guān)規(guī)定,我局召開了制定《深圳市福田區(qū)物業(yè)專項維修資金管理指引》重大行政決策聽證會。現(xiàn)將聽證會情況報告如下:

　　一、聽證會前期準備情況

　　福田區(qū)住房和建設(shè)局于2025年1月22日在福田區(qū)政府在線、福田區(qū)住房和建設(shè)局官網(wǎng)公示《關(guān)于舉行制定<深圳市福田區(qū)物業(yè)專項維修資金管理指引>重大行政決策聽證會的通告》，定于2025年3月6日下午3：00召開“制定《深圳市福田區(qū)物業(yè)專項維修資金管理指引》重大行政決策聽證會”，并接受社會各界的報名；于2025年2月24日在福田區(qū)住房和建設(shè)局官網(wǎng)公示《關(guān)于制定<深圳市福田區(qū)物業(yè)專項維修資金管理指引>重大行政決策聽證會參會人員名單的公告》，確定了聽證會參會人員名單；于2025年2月27日向聽證會參加人員送達了聽證材料。

　　二、聽證會舉行情況(聽證會時間和地點、聽證會人員組成情況、聽證內(nèi)容及事項等)

　　本次聽證會于2025年3月6日下午3：00在福田區(qū)政府大樓2720會議室召開。聽證會聽證組：梁鴻鵬（首席聽證人及主持人，福田區(qū)住房和建設(shè)局）、胡信均（福田區(qū)住房和建設(shè)局）、趙靚（福田區(qū)住房和建設(shè)局）；聽證陳述人：劉鵬（福田區(qū)住房和建設(shè)局）；聽證記錄員：范斐璇（福田區(qū)住房和建設(shè)局）；聽證參加人：林思群(福田區(qū)物業(yè)行業(yè)協(xié)會）、左壯（深業(yè)物業(yè)運營集團股份有限公司）、趙俊巧（深圳市錦峰物業(yè)經(jīng)營管理有限公司）、沈燕（深圳市萬廈居業(yè)有限公司）、高珉（深圳市特發(fā)服務(wù)股份有限公司）、王謨春（深圳市錦峰物業(yè)經(jīng)營管理有限公司）、鄧芬妮（廣東晟典律師事務(wù)所）、錢東輝（北京天馳君泰<深圳>律師事務(wù)所）、王少雄(市民代表）；原定聽證參加人夏欣剛、李文秀、唐靜已提前通知福田區(qū)住房和建設(shè)局無法參會的情況及理由，因原定聽證參加人出席率未達到三分之二以上，故遞補左壯、沈燕、高珉為聽證參加人。

　　本次聽證會旨在對福田區(qū)住房和建設(shè)局起草的《深圳市福田區(qū)物業(yè)專項維修資金管理指引（征求意見稿）》進行聽證，保障社會各界、廣大市民的知情權(quán)、表達權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，更好地監(jiān)督、完善相關(guān)政策文件的公平、公正及實用性。

　　三、聽證會各方提出的問題或意見建議及反饋情況

　　（一）聽證陳述人對政策的介紹

　　近年來，隨著城市化加速推進，人們對居住環(huán)境的要求不斷提高，物業(yè)專項維修資金使用和需求日益增多。物業(yè)專項維修資金作為“房屋養(yǎng)老金”，對保障住宅共有物業(yè)得到及時維修和更新改造具有重要作用，對提升居住舒適性和安全性起到了積極的作用。但隨著物業(yè)專項維修資金工作的深入開展，也出現(xiàn)了許多亟待解決的新情況、新矛盾、新問題。

　　為加強福田區(qū)物業(yè)專項維修資金使用管理，保障物業(yè)管理區(qū)域共有物業(yè)正常使用，提高物業(yè)專項維修資金使用效率，滿足福田區(qū)物業(yè)專項維修資金管理工作實際需要，提升福田區(qū)物業(yè)專項維修資金管理水平，區(qū)住房建設(shè)局組織起草了《深圳市福田區(qū)物業(yè)專項維修資金管理指引（征求意見稿）》（以下簡稱《管理指引》）。

　　《管理指引》共設(shè)總則，職責(zé)分工，繳交和續(xù)籌，使用管理，附則共五章、三十九條。

　　總則為《管理指引》的第一條至第三條，分別明確了制定依據(jù)、使用范圍、使用限制；

　　職責(zé)分工為《管理指引》的第四條至第五條，分別明確了區(qū)住房建設(shè)局、街道辦事處的具體工作職責(zé)；

　　繳交與續(xù)籌為《管理指引》的第六條至第十條，分別明確了物業(yè)專項維修資金設(shè)立、日常維修金繳存、日常維修金繳存監(jiān)督、首期維修金追繳、維修金續(xù)籌；

　　使用管理為《管理指引》的第十一條至第三十六條，分別明確了物業(yè)專項維修資金使用類別、實施主體、申請主體、維修方案編制、施工單位選取、工程造價審核、監(jiān)理單位聘請、竣工驗收、業(yè)主決議及公示要求、專項使用要求、日常使用要求以及應(yīng)急使用要求；

　　附則為《管理指引》的第三十七條至第三十九條。其中第三十七條明確了《管理指引》對物業(yè)專項維修資金使用相關(guān)事項未作規(guī)定的，按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及上級有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。第三十八條明確了《管理指引》與上級相關(guān)政策文件不一致的，依照上級相關(guān)政策文件規(guī)定執(zhí)行。以及《管理指引》的解釋權(quán)。第三十九條明確了《管理指引》有效期。

　　（二）聽證參加人主要意見建議及反饋情況

　　9位出席的聽證參加人全部做了現(xiàn)場發(fā)言，共對《管理指引》的具體內(nèi)容提出31條意見和建議，現(xiàn)將反饋情況歸納如下：

　　1. 建議《管理指引》第三條將新增設(shè)施設(shè)備列為可使用物業(yè)專項維修資金的事項。

　　解釋。《管理指引》【使用范圍】條目已明確維修資金使用范圍。

　　2. 建議《管理指引》第三條第五項中“由停車位使用方收取方負責(zé)”修改為“由停車費收益方負責(zé)”。

　　采納。將對照《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第八十七條修改相關(guān)表述。

　　3. 建議《管理指引》第十條增加沒有業(yè)委會情況的相關(guān)規(guī)定。

　　未采納。對于沒有業(yè)主委員會的小區(qū)，居委會根據(jù)《深圳市社區(qū)居民委員會代行住宅區(qū)業(yè)主委員會職責(zé)管理辦法（試行）》有關(guān)規(guī)定代行“組織業(yè)主共同決議籌集、管理和使用物業(yè)專項維修資金”職責(zé)，《管理指引》中不另行贅述。

　　4. 建議《管理指引》第四章明確沒有業(yè)委會情況下由居委會作為實施主體。

　　解釋。《管理指引》【實施主體】條目已闡述“居委會”作為實施主體的情形。這個確定是

　　5. 建議《管理指引》全文規(guī)范“共有設(shè)施設(shè)備”和“共用設(shè)施設(shè)備”的概念。

　　采納。《管理指引》【使用范圍】條目中明確“共有物業(yè)包括物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，其范圍依據(jù)國家和深圳市有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定確定。”，后文將統(tǒng)稱“共有物業(yè)”。

　　6. 《管理指引》第十一條已定義了“應(yīng)急使用”的概念，建議后文“應(yīng)急維修事項”、“應(yīng)急維修費用”統(tǒng)一為“應(yīng)急使用”的表述。

　　解釋。《管理指引》“應(yīng)急維修事項”表述與《深圳市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定》第十九條相關(guān)表述保持一致；“應(yīng)急維修費用”相關(guān)表述與《深圳市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定》第二十五條保持一致。

　　7. 《管理指引》第十三條“專項維修資金的申請一般由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請”中的“一般”以及第十七條“監(jiān)理費用可從物業(yè)專項維修資金列支”的“可從”的表述指導(dǎo)性較為模糊，建議予以明確。

　　采納。將修改相關(guān)表述。監(jiān)理費列支在《管理指引》【使用范圍】條目中明確。

　　8. 建議《管理指引》第二十條明確“共有物業(yè)大、中修”以及“小修”的劃分定義。

　　采納。將修改相關(guān)表述。補充“業(yè)主大會可以通過業(yè)主大會會議或者管理規(guī)約等形式對專項使用和日常使用的具體劃分標準和適用范圍。”

　　9. 建議《管理指引》第二十三條中“工程施工過程中物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會應(yīng)按施工合同約定與法律規(guī)定維持施工現(xiàn)場的秩序”修改為“工程施工過程中物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會應(yīng)按法律法規(guī)與施工合同約定維持施工現(xiàn)場的秩序”

　　采納。將修改相關(guān)表述。

　　10. 建議《管理指引》第三十條明確“應(yīng)急處置”和“應(yīng)急維修”的定義和區(qū)別。

　　解釋。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)應(yīng)急情形實際情況采取臨時處置措施或者開展相關(guān)維修。

　　11. 建議《管理指引》第三十條第一項“天臺、外墻、屋頂”修改為“屋頂、屋面及外墻”。

　　采納。將修改相關(guān)表述。

　　12. 建議《管理指引》第三十條第二項增加涉及電梯安全評估的相關(guān)規(guī)定。

　　采納。將修改相關(guān)表述。

　　13. 《管理指引》第三十條第三項中“消防設(shè)施設(shè)備”表述不規(guī)范，在消防法中規(guī)定了6種消防設(shè)施和消防器材，沒有“消防設(shè)施設(shè)備”的概念，建議修改為專門的名詞表述。

　　采納。將修改相關(guān)表述。

　　14. 建議《管理指引》第三十條第四項中“玻璃幕墻炸裂”修改為“爆裂”或其他表述。

　　采納。將修改相關(guān)表述。

　　15. 建議《管理指引》第三十條第五項中“扶梯踏板”“扶梯”修改為“樓梯”“梯級”等表述。

　　采納。將修改相關(guān)表述。

　　16. 建議《管理指引》第三十條增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)收到相關(guān)部門的整改通知后是否能通過應(yīng)急使用物業(yè)專項維修資金的規(guī)定。

　　采納。將修改相關(guān)表述。

　　17. 建議《管理指引》規(guī)定工程預(yù)算可上浮10%至20%。

　　未采納。無相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)。

　　18. 建議增加沒有業(yè)委會及居代業(yè)情況下申請備用金的途徑。

　　解釋。對于沒有業(yè)主委員會的小區(qū)，居委會根據(jù)《深圳市社區(qū)居民委員會代行住宅區(qū)業(yè)主委員會職責(zé)管理辦法（試行）》有關(guān)規(guī)定代行“組織業(yè)主共同決議籌集、管理和使用物業(yè)專項維修資金”職責(zé)，《管理指引》中不另行贅述。

　　19. 建議審核全文，統(tǒng)一“維修金”“維修資金”“專項維修資金”等簡稱的表述。

　　采納。將統(tǒng)一相關(guān)表述。

　　20. 建議《管理指引》第八條增加業(yè)主未繳交物業(yè)專項維修資金的追責(zé)規(guī)定。

　　采納。將修改相關(guān)表述。

　　21. 建議《管理指引》第九條明確追繳主體。

　　解釋。已明確區(qū)住房建設(shè)部門、業(yè)主大會均可依法追繳。

　　22. 建議明確沒有業(yè)委會及居代業(yè)情況下申請備用金的程序以及是否可以突破至按棟表決。

　　未采納。無相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)。

　　23. 商業(yè)樓宇較多，建議提高使用維修資金的便利性。

　　解釋。概括性建議，未涉及《管理指引》具體內(nèi)容。

　　24. 建議《管理指引》第三條中將新增設(shè)施設(shè)備，如垃圾分類點等小型建筑列為可使用物業(yè)專項維修資金的事項。

　　解釋。《管理指引》已明確維修資金使用范圍，不進行詳細列舉。

　　25. 建議將《管理指引》第六條中關(guān)于物業(yè)專項維修資金的分類概念調(diào)到《總則》部分。

　　采納。將修改相關(guān)表述。

　　26. 建議《管理指引》第七條補充明確各類情形的責(zé)任主體。

　　采納。將修改相關(guān)表述。

　　27. 建議《管理指引》第十條補充沒有業(yè)委會的情況下如何續(xù)籌的規(guī)定。

　　解釋。對于沒有業(yè)主委員會的小區(qū)，居委會根據(jù)《深圳市社區(qū)居民委員會代行住宅區(qū)業(yè)主委員會職責(zé)管理辦法（試行）》有關(guān)規(guī)定代行“組織業(yè)主共同決議籌集、管理和使用物業(yè)專項維修資金”職責(zé)，《管理指引》中不另行贅述。

　　28. 建議《管理指引》第十五條補充“相關(guān)主體要嚴格遵守招投標法的相關(guān)規(guī)定開展招標活動”的表述。

　　采納。將修改相關(guān)表述。

　　29. 建議《管理指引》第十七條規(guī)定監(jiān)理單位的聘請主體與實施主體，施工單位的聘請主體保持一致。

　　采納。將修改相關(guān)表述。

　　30. 建議《管理指引》第七條刪除“《深圳市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定》（深府規(guī)〔2020〕8號）”，因為前文已經(jīng)寫了。

　　采納。將修改相關(guān)表述。

　　31. 建議《管理指引》全文刪除“政策”的表述，因為經(jīng)查《管理指引》并未涉及政策，均為法律法規(guī)。

　　采納。將修改相關(guān)表述。

　　（三）聽證組意見

　　由福田區(qū)住房和建設(shè)局按上述意見進一步對《管理指引》進行修改。

　　附件：《深圳市福田區(qū)物業(yè)專項維修資金管理指引（征求意見稿》聽證會意見及采納情況匯總表

聽證主持人: 梁鴻鵬

聽證員:胡信均、趙靚

 2025年3月17日