長者公寓。

　　近年來，深圳商辦市場面臨供應高峰與需求放緩的雙重壓力。如何盤活利用閑置商辦樓宇，已成為提升城市品質與資源配置效率的“必答題”。福田區(qū)以一項創(chuàng)新實踐給出了破題思路——成功推動全市首個閑置辦公樓改養(yǎng)老公寓示范項目落地，在商辦去庫存與民生改善之間找到了精準結合點。

　　存量轉身：從“閑置商辦”到“養(yǎng)老旗艦”

　　在福田區(qū)住房和建設局與蓮花街道的聯合推動下，福田國投健康長者公寓項目成功落地。這棟原為辦公用途的建筑，建筑面積約1.4萬平方米，歷時一年多改造，總投資約1.3億元，成功變身為一座功能完備的養(yǎng)老公寓，新增高品質養(yǎng)老床位252張，并配備中西醫(yī)康復、智慧健康管理等專業(yè)服務，配備專業(yè)團隊與設備等優(yōu)質資源。

智能監(jiān)測設備。

　　項目將智慧養(yǎng)老與適老化設計融入每一處細節(jié)。房間內配備智能床墊、智能手環(huán)、毫米波雷達等非接觸監(jiān)測設備，可實時無感監(jiān)測長者生命體征與活動狀態(tài)。公寓出入口部署智能電子圍欄，室內全場景攝像頭搭配行為識別分析后臺，能夠自動識別跌倒、滯留、久臥等異常行為并實時主動預警，為長者安全提供全天候守護。

智慧化場景。

　　生活配套方面，頂層文娛膳食中心設有書畫室、棋牌室、影音室等多元活動空間，項目內還設有國醫(yī)堂和康復大廳，提供中西醫(yī)結合的健康管理。

　　政策賦能：為建筑“功能轉換”打通“最后一公里”

　　該項目的順利落地，得益于深圳市在既有建筑功能轉換領域的政策創(chuàng)新。

內部環(huán)境。

　　2024年，《深圳市關于促進和規(guī)范利用既有房屋改造為養(yǎng)老服務設施試點工作指引》正式印發(fā)實施，旨在利用政府、事業(yè)單位的空置房屋進行改造試點，優(yōu)化養(yǎng)老服務管理機制，簡化審批流程，進一步推動完整社區(qū)及城市社區(qū)嵌入式服務設施建設，帶動更多的社會力量參與養(yǎng)老服務事業(yè)。福田國投健康長者公寓正是該政策導向下的先行樣板，通過構建“街道牽頭、部門協同、區(qū)級決策”的工作模式，為項目順利啟動和快速推進提供了堅實的制度保障。

　　2026年4月，深圳市進一步出臺 《深圳市既有非居住建筑物功能轉換實施辦法》 ，該政策明確了商業(yè)、辦公、廠房等非居住建筑物在不改變原土地使用性質、土地使用年限、土地使用主體及已批規(guī)劃許可文件的前提下，可申請臨時功能轉換，創(chuàng)新性建立“正面清單”，并給予符合條件的項目5年過渡期內免補繳地價等支持，為商辦功能轉換、盤活閑置空間提供了更多可能。

　　示范意義：探索“存量更新＋民生改善”融合發(fā)展路徑

　　福田區(qū)的這一“商辦改養(yǎng)老”實踐具有較強的復制和推廣價值。一方面，有效緩解了商辦市場供需失衡。通過引導閑置商辦物業(yè)轉型為現金流穩(wěn)定的養(yǎng)老等長期運營業(yè)態(tài)，有助于穩(wěn)定商辦資產價值，降低金融風險，同時通過功能轉換直接消化了存量商辦面積，為全市商辦去庫存提供了新思路。另一方面，以存量挖潛破解民生設施選址難題。在寸土寸金的中心城區(qū)，利用既有建筑改造養(yǎng)老設施，極大縮短了建設周期，快速補齊了養(yǎng)老設施供給短板，實現了社會資源的高效再利用。

公共區(qū)域。

　　下一步福田區(qū)將依政策鼓勵更多符合條件的閑置商業(yè)、辦公、廠房等建筑通過功能轉換“騰籠換鳥”，在實現商辦去庫存、降空置的同時，為深圳這座奇跡城市的民生幸福指數拓展新空間。