深規土規〔2018〕6號

各區政府（新區管委會），各相關部門:

　　為加快推進土地整備工作，保障城市基礎設施、公共服務設施和重大產業項目土地供應，加強規劃實施，推動土地集約節約利用，促進城市發展和社區轉型，根據相關法律、法規和政策，我委組織制定了《深圳市土地整備利益統籌項目管理辦法》。經市政府同意，現予印發，請遵照執行。

　　特此通知。

　　市規劃國土委

　　2018年8月9日

深圳市土地整備利益統籌項目管理辦法

第一章 總 則

　　第一條 為加快推進土地整備工作，保障城市基礎設施、公共服務設施和重大產業項目土地供應，加強規劃實施，推動土地集約節約利用，促進城市發展和社區轉型，根據相關法律法規和我市土地整備相關規定，結合實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于以原農村集體經濟組織繼受單位及其成員實際掌控用地為主要實施對象的土地整備利益統籌項目（以下簡稱“利益統籌項目”）。利益統籌項目以街道為界限（大鵬新區以新區為界限），項目范圍內至少有一塊3000平方米以上集中成片的未完善征（轉）地補償手續規劃建設用地。利益統籌項目應納入全市土地整備年度計劃的利益統籌項目目錄，并報市政府批準。

　　納入違法建筑空間管控專項行動的未完善征轉地手續未建設空地通過土地整備實施的，可按照本辦法執行。

　　第三條 利益統籌項目按照政府主導、社區主體、社會參與的原則，綜合考慮項目范圍內未完善征（轉）地補償手續用地和原農村集體經濟組織繼受單位合法用地，通過規劃、土地、資金、產權等統籌手段，完成整備范圍內土地確權，一攬子解決歷史遺留問題，實現政府、原農村集體經濟組織繼受單位及相關權益人多方共贏，促進社區轉型發展。

　　第四條 在利益統籌項目范圍內，政府與原農村集體經濟組織繼受單位“算大賬”，通過資金安排、土地確權、用地規劃等手段，集約節約安排土地，保障城市建設與社區發展空間需求。

　　原農村集體經濟組織繼受單位與相關權益人“算細賬”，通過貨幣、股權和實物安置等手段，確保權益人相關權益，實現整備范圍內全面征轉清拆。

　　除留用土地外，其余土地全部移交政府管理。 　　

第二章 利益統籌規則

　　第五條 利益統籌項目中資金安排按照以下方式核算：項目范圍內的建（構）筑物按照重置價核算；未完善征（轉）地補償手續土地按照所在區域工業基準地價的50%核算；青苗和附著物等按照相關標準核算；項目涉及的技術支持費、不可預見費及業務費參照相關規定執行。

　　第六條 利益統籌項目留用土地是指按本辦法核算并確認給原農村集體經濟組織繼受單位的用地，包括項目范圍內已批合法用地、項目范圍外調入合法指標以及本項目核定利益共享用地，具體規模按以下方式核算：

　　（一）項目范圍內已批合法用地是指原農村集體經濟組織繼受單位及其成員已落地確權的合法用地（包括已取得房地產證、土地使用權出讓合同、非農建設用地批復、征地返還用地批復、農村城市化歷史遺留違法建筑處理證明書、舊屋村范圍認定批復的用地等），此類用地按照等土地面積核算留用土地規模；

　　（二）項目范圍外調入合法指標，包括非農建設用地指標、征地返還用地指標,以及其他土地整備項目留用土地指標，此類用地指標按照相關規定核準后，可在項目范圍內安排落實；

　　（三）本項目核定利益共享用地是指項目內上述第（一）項用地范圍外的未完善征（轉）地補償手續規劃建設用地，扣除上述第（二）項中非農建設用地指標和征地返還用地指標后的剩余土地，按照表1核算的留用土地規模。其中現狀容積率為項目實施范圍內現狀建筑面積與規劃建設用地面積的比值。

表1 利益共享用地核算比例　　　　

　　第七條 利益統籌項目留用土地應優先在本項目范圍內安排，按照利益共享用地、項目范圍內已批合法用地、項目范圍外調入合法指標的順序落實。留用土地位于利益統籌項目范圍內工業區塊線且規劃為工業用地的，利益共享用地部分可上浮50%。

　　在利益統籌項目范圍內安排的留用土地規模原則上不得超過項目規劃建設用地面積的55%。

　　因規劃統籌需要，利益統籌項目周邊國有未出讓的邊角地、夾心地和插花地可納入留用土地選址范圍，但納入選址范圍的國有未出讓土地面積不超過3000平方米，或不超過項目范圍內規劃建設用地面積的10%。

　　第八條 本項目范圍內無法安排留用土地的，留用土地指標中的利益共享用地和合法用地可與本街道城市更新項目統籌處理，或直接落在本街道經濟關系未理順的已建成區并由原農村集體經濟組織繼受單位拆除重建。按照上述兩種方式安排的留用土地指標，其合法用地部分按照等土地面積核算，利益共享用地部分上浮50%。

　　留用土地指標也可與本街道其他利益統籌項目統籌處理，其合法用地部分和利益共享用地部分按照等土地面積核算。

　　留用土地指標參照上述兩款落實且跨街道安排的，留用土地指標應按照兩地現行工業用地基準地價的比值折算，且不得大于在原街道內核算的留用土地指標。

　　留用土地指標應建立臺賬管理，并盡可能一次性安排落實。

　　第九條 利益統籌項目留用土地用途應以經批準的法定規劃為依據，符合片區功能定位，滿足規劃實施要求。

　　留用土地規劃建筑面積由基礎建筑面積、配套建筑面積和共享建筑面積三部分構成，具體數值結合《留用土地規劃建筑面積核算規則》（詳見附件）核算確定。

　　基礎建筑面積歸屬于原農村集體經濟組織繼受單位，用于社區發展和搬遷安置。

　　配套建筑面積為留用土地中依據《深圳市城市規劃標準與準則》、法定圖則及相關規劃要求配建的社區級公共設施。配建的社區級公共設施建成后無償移交政府，產權歸政府所有，具體移交約定在土地出讓合同中明確，法律法規另有規定的除外。

　　共享建筑面積的60%用于人才住房、公共租賃住房或創新型產業用房，由政府或政府指定機構回購，其余40%的建筑面積通過利益共享歸屬于原農村集體經濟組織繼受單位。回購物業的類型、規模等相關內容在留用土地的規劃條件中予以明確。回購程序和價格參照市政府相關政策執行，回購物業產權歸政府或政府指定機構。

　　第十條 留用土地的土地使用年期按照法律規定土地用途的最高年限確定。留用土地由原農村集體經濟組織繼受單位自用的，免交地價，用地為非市場商品性質；留用土地按照本辦法繳交地價的，用地為市場商品性質。

　　按照本辦法第八條安排落實的留用土地指標，與城市更新項目統籌處理的，留用土地指標的使用、審批、產權屬性及地價測算根據城市更新相關政策執行，其中利益共享用地地價按照城市更新歷史用地處置部分的地價標準計收；在建成區安排并由原農村集體經濟組織繼受單位拆除重建的，按項目范圍內留用土地辦理相關規劃、用地手續;與其他利益統籌項目統籌處理的，留用土地指標按照項目外調入的合法指標類型使用。

　　第十一條 留用土地規劃為工業用地的，按照現行公告基準地價的10%繳交地價。

　　留用土地規劃為居住用地、商業服務業用地的，結合本辦法所附《留用土地規劃建筑面積核算規則》，按照基礎建筑面積和共享建筑面積分段計收地價，其中基礎建筑面積部分按照現行公告基準地價的10%繳交地價，共享建筑面積中歸屬于原農村集體經濟組織繼受單位的部分按照現行公告基準地價的100%繳交地價。

　　移交政府或政府回購的人才住房、公共租賃住房、創新型產業用房、社區級公共設施免繳地價。　　

第三章 項目管理

　　第十二條 利益統籌項目需編制實施方案。實施方案由區政府（含新區管委會，下同）審批。實施方案包括資金方案和留用土地方案。留用土地在項目范圍內安排的，留用土地方案中應明確留用土地的位置、規模、用途和規劃控制指標。留用土地在項目范圍外安排的，留用土地方案中應明確留用土地的指標類別、規模和安排方案。

　　留用土地安排涉及法定圖則不覆蓋或法定圖則未制定地區，以及需要對法定圖則強制性內容進行調整的，必須開展土地整備規劃研究，并納入實施方案。土地整備規劃由市城市規劃委員會法定圖則委員會審批。經批準的土地整備規劃作為規劃管理的依據，公布后納入城市規劃“一張圖”。

　　第十三條 依據經批準的實施方案和土地整備規劃，區土地整備事務機構、街道辦事處、規劃國土主管部門派出機構與原農村集體經濟組織繼受單位簽訂利益統籌土地整備項目實施協議書，明確項目實施時序、土地整備資金、移交政府土地范圍、留用土地安排方式和留用土地指標規模等相關內容。

　　留用土地審批主體審批并核發留用土地批復后，原農村集體經濟組織繼受單位可以依據留用土地批復，按照集體資產處置相關規定，通過合作開發或作價入股等方式引入留用土地的開發主體。

　　第十四條 原農村集體經濟組織繼受單位應當按照土地整備項目實施協議書的相關要求理順利益統籌項目范圍內的經濟利益關系，并具體負責建（構）筑物及青苗、附著物的補償、拆除、清理和移交工作。

　　原農村集體經濟組織繼受單位應組織相關權益人簽訂搬遷補償安置協議，搬遷補償安置協議中應約定補償方式、補償金額和支付期限、回遷房屋面積等相關事項，涉及房地產權證注銷的還應明確相關義務和責任。搬遷補償安置協議應報區政府相關職能部門備案。

　　按照法定程序選擇確定的留用土地開發主體可以參與房屋拆除和土地清理工作。

　　第十五條 留用土地通過協議方式出讓給原農村集體經濟組織繼受單位。

　　利益統籌項目留用土地的開發建設，需符合項目實施協議書確定的各方權利義務和時序安排，按時辦理相關土地的征（轉）補償手續，并由原農村集體經濟組織繼受單位與規劃國土主管部門派出機構簽訂留用土地使用權出讓合同。

　　留用土地以合作開發方式實施的，可由原農村集體經濟組織繼受單位與開發主體一并向規劃國土主管部門派出機構申請辦理土地使用權出讓合同變更手續，簽訂土地使用權出讓合同補充協議；留用土地以作價入股方式實施的，可由原農村集體經濟組織繼受單位與開發主體共同成立的房地產項目公司，向規劃國土主管部門派出機構申請辦理土地使用權出讓合同變更手續，簽訂土地使用權出讓合同補充協議。

　　第十六條 區政府應按照土地整備驗收有關規定，組織相關職能部門做好利益統籌項目的土地驗收、分類移交和入庫管理等工作。

　　規劃國土主管部門派出機構依據下達的留用土地批復和移交土地規模，依職能辦理留用土地規劃許可及用地出讓等相關手續，并結合項目情況建立留用土地臺賬。

　　政府相關職能部門應做好對原農村集體經濟組織繼受單位的技術指導和服務，并加強對項目實施的監督管理。

　　第十七條 國家機關工作人員和原農村集體經濟組織繼受單位有關人員應當依法依規開展土地整備利益統籌工作。

　　任何單位和個人違反法律法規有關規定，造成嚴重后果的，應依法追究相關責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。　　

第四章 附則

　　第十八條 本辦法自發布之日起施行，有效期五年。

　　第十九條 本辦法施行之前利益統籌項目實施方案已經區政府審批通過的，按照已批準的實施方案執行；實施方案未經區政府審批通過的，按照本辦法執行。 　　

　　附件：留用土地規劃建筑面積核算規則

附件

留用土地規劃建筑面積核算規則　　

　　按照本辦法安排的留用土地，其規劃建筑面積的核算適用本規則。

　　留用土地規劃建筑面積由基礎建筑面積、配套建筑面積和共享建筑面積三部分構成。

　　一、基礎建筑面積

　　基礎建筑面積是指留用土地按照《深圳市城市規劃標準與準則》（以下簡稱《深標》）核算確定的建筑面積。基礎建筑面積的計算公式如下：

　　（一）留用土地在項目范圍內安排的，按照以下公式計算基礎建筑面積：

　　基礎建筑面積 = S項目內留用 × 地塊容積率

　　S項目內留用——按照本辦法第六條和第七條核算擬在項目范圍內安排的留用土地面積。

　　地塊容積率——按照《深標》相關規定取值、計算。

　　（二）留用土地落在項目范圍外經濟關系未理順的已建成區域并由原農村集體經濟組織繼受單位拆除重建的，按照以下公式計算基礎建筑面積：

　　基礎建筑面積 = S拆除重建 × 地塊容積率 + FA利益統籌 × 1.5

　　S拆除重建——由原農村集體經濟組織繼受單位拆除重建的土地面積。

　　地塊容積率——按照《深標》相關規定取值、計算。

　　FA利益統籌——利益統籌項目中現狀建筑面積。

　　二、配套建筑面積

　　留用土地應當按照《深標》、法定圖則及相關專項規劃的要求配建社區級公共設施。社區級公共設施的類別、規模在土地整備規劃中確定。

　　三、共享建筑面積

　　共享建筑面積是指在規劃允許條件下，可在基礎建筑面積的基礎上增加的建筑面積。共享建筑面積原則上不超過基礎建筑面積的30%。

　　共享建筑面積中政府或政府指定機構回購60%的建筑面積用于人才住房、公共租賃住房或創新型產業用房等，其余40%的建筑面積通過利益共享歸屬于原農村集體經濟組織繼受單位。

　　四、其他要求

　　依據本規則核算的留用土地規劃建筑面積應滿足周邊公共服務設施和城市基礎設施承載力的要求，并符合生態保護、城市設計等相關控制要求和《深標》容積率上限規定。

　　按照2013版《深標》密度分區核算規劃建筑面積的，留用土地位于密度三區、密度四區、密度五區的，基準容積率和容積率上限參照密度二區取值；《深標》密度分區修訂并施行后，基準容積率和容積率上限按照經批準的密度分區取值。